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中海物業企穩各平均線之上
內地近期接連推出政策穩定內地房地產行業，除了人民銀行和中國銀保監會早前公布「金融16條」，人民銀行亦宣佈下調金融機構存款存備金率0.25厘，刺激內房和物管股造好。中海物業（2669）為內地領先的物業管理公司之一，物業組合較具規模。今年上半年，集團的營業額58.14億元，按年增加35.3%，經營溢利上升29.6%至7.07億元，純利增加32.7%至5.22億元。整體毛利率由去年同期的16.1%，下跌1個百分點至15.1%。
今年上半年，物業管理服務的收入增加44.1%至43.87億元，佔總營業額的75.5%；經扣除本期的銷售及行政費用2.22億元及貿易應收款、應收保固金及代業主支付按酬金制管理物業款項的淨減值計提3,100萬元後，分部溢利增加29.9%至4.87億元。今年6月底，集團的在管面積較去年底增加2,720萬平方米，至2.87億平方米，其中，新增項目的64.7%來自獨立第三方，其合約額約達14.6億元。而住宅項目及非住宅項目的新增在管面積，分別佔66.2%和33.8%，相關合約額分別達14.06億元及11.52億元。
今年上半年，來自包幹制及酬金制的固定物業管理合同的收益，分別佔分部收益的96.5%和3.5%。至於增值服務，非住戶子分部的收益增加8.6%至8.66億元，住戶子分部收益上升17.7%至4.53億元，分別佔總收入的14.9%和7.8%。物管股具「輕資產」概念，現金流相對穩定。集團的財務穩健，今年6月底處於淨現金狀況，手持現金35.58億元，無抵押借貸4.5億元，另有租賃負債1.17億元。
走勢上，10月31日跌至4.76元止跌回升，期後形成上升軌，目前企穩各主要平均線之上，MACD維持牛差距，STC%K線續走高於%D線，宜候低8元以下吸納，反彈阻力9.2元，不跌穿7.4元續持有。
金利豐證券研究部經理黃智慧
trurywong@kingston.com.hk