明報APP
專家觀點>陳永傑
陳永傑：蝕讓也要講實力
標籤：陳永傑
【明報專訊】中原城市指數已返回8年前的水平，個別屋苑甚至已回到10年前水平，現在欲賣樓套現的業主，都需要以低於市價作招徠。如果是於2021年後高位入市業主，現在要賣樓所面對的問題更大。假若當時承造高於七成按揭支付樓價，由於過去3年樓價已跌三四成，意味單位市值已低於按揭貸款額，當出現「資不抵債」，相信理論上只要業主準時供樓，銀行亦不會咄咄逼人，甚至去到收樓階段，但市場已出現業主抬錢賣樓個案。
甚麼是抬錢賣樓？舉例，有上車客於2021年以500萬元購入一個屯門一房單位，承造九成按揭，貸款450萬元。惟3年過後，單位已跌至350萬元，若以這個價錢賣樓，帳面已損失150萬元，但並不是業主想蝕賣就賣這麼簡單，因為賣樓後尚欠銀行約430萬元貸款，意味需抬錢約80萬元才有能力蝕讓。蝕得起而賣樓的業主，本身較具實力，或有來自家人等其他資金協助。
另中原地產最新一份研究報告顯示，目前銀主盤數量積壓至逾340間，打破2008年金融海嘯時期的紀錄，見近17年新高。如與疫情前的銀主盤數量僅數十個比較，可見目前斷供問題值得關注。上車盤成為銀主盤重災區，目前樓價1000萬元以下的銀主盤數量升至逾200伙，8月錄210伙，按年升近三成。而這類銀碼的細價銀主盤，佔整體逾80%，亦高於去年同期約75%。當中，亦以700萬元以下物業斷供最嚴重，佔近九成。美國9月減息機會極高，政府及業界都很正面，認為香港樓市終有救。無論聯儲局減息0.25厘或是0.5厘，最重要是本港三大銀行會否即時跟減，而減息對樓市絕對起極大正面影響。
中原地產亞太區住宅部總裁
（本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。）