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翔勝視野:買英國樓 各種細節你要知

上星期天氣突然轉涼,不少朋友和員工都抱怨香港的居所根本不禦寒。

這令我想到當年到英國留學時,雖然倫敦溫度遠低於新加坡和香港,偶然還會落雪,但我在當地的家中卻從未覺得寒冷。這有賴當地發展商十分重視保暖設計,基本上不論新舊樓都一定有對應保暖設施,分別只在於是地暖還是暖氣片,還有設計是否節省電費。

但近年買英國樓的香港人知道這點嗎?

我看卻也未必,我在展銷會偶爾仍會聽到有人問該新樓有沒有保暖設施,實在令人擔心如果他們直接到當地買二手樓會否「中伏」!

其實除此之外,英國樓還有很多細節是香港人平時未必留意,就算到當地睇樓也看不出來的,這裏不妨由我先給大家一個初步了解。

 

Presented by:WAW Creation

 

認識EPC(Energy Performance Certificate)

回到剛才提到暖氣的電費問題,英國政府對物業的能源節省程度十分重視,甚至設有專門的證書——EPC(Energy Performance Certificate)。你可能會覺得不知道也沒關係,如果不省電最多不就多交一點電費?

其實EPC評級低可不只代表電費較高,如果物業EPC評級低於「E」級(最高為A,最低為G),單位甚至不能出租!

 

重裝發熱系統 隨時數以萬鎊計

當然,正常情況下改用更節能的燈泡或更有效的暖氣系統或已可重新申請認證,但這裝修費用可不會列在樓價當中!更換電器事小,如果需要拆牆和地板重新安裝更省電的發熱系統,分分鐘花費數萬英鎊!

試想像你買了間50萬英鎊的單位,結果要多花5萬英鎊才能出租,相當於買貴了一成,若租金淨回報是3%的話,回本便要多花3年多!更別說裝修期間不能出租,可能要空置半年或以上。

 

每間房屋有「可居住人數」限制

另外,也有不少港人常向我們查詢600至800平方呎的三房單位。這種單位不是沒有,但真的很少。

英國的住宅單位(Apartment)大多數為開放式至三房單位,和香港不同的是,英國的Apartment比香港大,一房單位已經有500至600平方呎,而且很多時細單位都附有露台(或稱陽台),通常3房單位已經接近1,000平方呎,不像香港有這麼多細三房單位。其實這也和當地法例有關,根據《Housing Act 1985》,英國政府對每間房屋的「 可居住人數 」均有限制。當房間空間太小,不符合空間標準(The Space Standard)時,即代表該住屋環境為過度擠擁(Overcrowded),將構成刑事罪行。所以千萬不要以為只要買一間大兩房單位,自行改建就能解決問題,當入紙Council登記時,其實當地政府已經一清二楚。

 

「英國矽谷」雷丁值得留意

對於買英國樓需要留意甚麼細節,回到最基礎問題,還是要知道甚麼地區適合自己。對於年輕、還在「搏殺期」的移英港人,其實除了倫敦(及其周邊Home Counties)、曼城、伯明翰三大城市之外,也可以考慮擁有「英國矽谷」美譽的雷丁(Reading)。

這個位於倫敦以西的城鎮,近年迅速冒起,世界知名科技產業巨頭Microsoft、Oracle等亦已進駐,亦曾被英國傳媒選為英國最佳的工作及生活地區,工作機遇滿載。在此之上,選擇雷丁並不只是因為滿足自住的需求,其實亦是投資的策略,因為「橫貫鐵路」Crossrail Elizabeth Line 即將在2023年全面落成,而雷丁至倫敦分段(Tfl)早已在2019年通車,23分鐘直達倫敦市中心的Pattington車站,未來升值空間將會變得更大。