買英國樓應「full pay」或按揭？額外印花稅又點計？

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讀者Ms CHIU問：

1.  Buying flat at UK by mortgage or full pay.  Which one is better? In terms of tax, Stamp duty, etc.

2.  To avoid extra stamp duty, is that a must the owner should have never owned a flat worldwide ?

首先考慮是出租還是自住

李丹翔回覆：

首先，選擇full pay抑或按揭買英國樓，你必須考慮物業是用作出租還是自住。如果用作出租，做按揭買樓比較「着數」，因為租金收入將要課入息稅（Income Tax），可透過按揭貸款的利息扣稅，對沖入息稅，建議找有經驗的投資顧問和按揭經紀人，計算合適的貸款額，維持健康的每月租金收入和還款額比例，甚至可做到每個月「淨袋」租金。

如果物業是用作自住，稅務上就較少需要注意的地方，但需要特別留意英鎊匯率，在心水價位逐步換入，因為full pay金額大，短期的匯率變動可能已等於數十萬港幣以上。

有足夠資金也可考慮做按揭

在我的角度來看，就算是自住，也有足夠資金full pay，其實都可以考慮做按揭。雖然full pay可以免交利息，減少支出，但其實物業是極少數可作槓桿的投資產品，而且因為按揭利息極低，買家更不應放棄藉此提升回報的機會。

透過按揭，買家可以以較少的本金買樓自住，並用借來的貸款作投資，以一筆資金同時做兩件事，盡可能發揮你資金每一分一毫的價值。以價值500萬港元的物業為例，按揭借5成，利率2.5%，你可以考慮用借來的250萬多購買一間在倫敦Zone 5-6的公寓出租，假設有4%回報，就可以賺取1.5%息差，兼賺取未來的升值，何樂而不為？

英國「首置」全球計 香港「首置」只計本土

至於額外印花稅方面，在英國，只有在全球範圍未曾擁有過物業的人可以豁免此稅，所以你的說法沒錯，如果在全球範圍已經持有物業，或購買作出租用途的物業，則需要加3% 額外印花稅。補充一點，英國「全球首置」的定義較香港嚴格，已賣樓人士、曾經與其他人聯名持有物業，現已「甩名」的人士，或者打算與其他人聯名買樓，但聯名人非首置者均不可享有豁免額外印花稅的優待。

因此，有不少聰明的香港人想到，可以趁子女未買香港樓前先買英國樓，享有豁免額外印花稅優惠。即使將來要買香港樓，由於香港的首置定義只計算本地物業，同樣享有首置優惠。

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