最近一年聽到不少香港人買英國樓「中伏」的事故,當中以二手樓問題為主,除了貨不對辦,收樓時才發現家裏有漏水、白蟻窩、石棉牆壁等等問題之外,更有些無良業主會在合約內「出蠱惑」,允許自己每年加地租,對英國條例不熟悉的港人很容易蒙受損失,更甚者還會對辦按揭有影響。
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有人認為那麼選擇新樓準沒錯,其實不盡然。英國不同香港,有大大小小很多發展商,有些發展商名下只有一兩個項目,水準參差不齊。所以購買新樓時,大家也必須留意發展商的歷史、過往建成項目等。
這裏給大家一個貼士,能夠在倫敦買地起樓的發展商,一般實力都較強勁,如屬上市公司更佳。換言之,當大家選擇倫敦以外的發展商時,就更加需要審視公司的背景,即使發展商在當地實力強勁,也未必及得上倫敦一般發展商。
另外,大家也要確保項目已取得「 建築許可證 」,土地已「 過契 」給發展商。因為有些發展商未「 過契 」就出售項目的話將非常危險。如果項目收取超過兩成首期,我也奉勸大家還是別選擇該發展商,因為它「走佬」的風險十分高!
那麼,英國當地有什麼能保障新樓買家?除了靠政府監察之外,其實還有一些英國抵押貸款人協會等所認可的獨立擔保機構保障,如NHBC(英國國家房屋建築委員會)。為了確保客人的利益,一般具質素的英國發展商都會為其新項目(部分翻新項目只當作裝修,不獲 NHBC 承保)申請NHBC的10年保險(Buildmark),在項目完工前、完工後頭兩年、完工後第3至10年提供不同類型的保障。但大家要留意,NHBC的保險也有分不同等級,對買家的保障程度也有所不同。
一般來說,根據Buildmark的條款,在項目完工前的保障主要為買到爛尾樓的買家取回訂金。一旦項目爛尾,NHBC一般會介入幫助或賠錢解決(通常達樓價的10%或10萬英鎊)。由於不是全包,準買家為求自保,切勿在樓花階段選擇首期比例過高的項目,否則如果項目爛尾,便……。
在完工後頭兩年,如果項目出現因不符合NHBC標準而所造成的損壞,發展商必須全額負責。如果在您買新樓的頭兩年發現問題,可以直接聯絡發展商,要求他們來負責修繕。但留意,如果並非發展商的技術失誤,如客人錯手弄碎玻璃窗、水災破壞家具之類,發展商是不會負責的。至於完工後第3至10年,基本上與頭兩年相似,不過會由NHBC自己負責維修的相關費用。