可否自行處理英國樓收取的租金稅務？

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讀者「黃先生」問：

從英國物業收取的租金是要報稅及可能要繳交稅項，請問如果不透過稅務公司，可否自己處理呢？

李丹翔回覆：

是否應該透過稅務公司處理英國樓收租的稅項，前提在於你是否了解英國的稅制，因為在英國，各類稅項環環相扣，例如租金收入所屬的個人所得稅須先扣除地租、市政稅等。

英國稅項一環扣一環

一般來說，如果物業價值、租金不算高或只是持有一個物業，自行報稅並不困難。但如果怕麻煩，或想多了解當地的稅務優惠，尋求稅務顧問意見也未嘗不可！其實，稅務顧問的費用也可以用來扣稅，但無論如何，作為最終納稅人，還是要先了解所有與英國樓相關的稅項。

買入持有及出售的稅項

一般而言，與英國樓相關的稅項主要可以分為「買入時」、「持有時」和「出售時」三部分。

在買入時的稅項主要為印花稅（Stamp Duty）。當樓價為125,000英鎊以上起跳，稅務公民的標準印花稅率為2%至12%不等。如果你在全球範圍已經持有物業，或購買作出租用途（Buy-to-let）物業，則需要加3%。

另外，非英國稅務居民買家要額外付2%印花稅；若買家其後才移居英國，便可申請退回以上提及的2%海外印花稅，計算期以交樓前一年及交樓後一年（共兩年）內，住滿183日便可。

「持有」時的稅項

至於持有物業時，則主要為市政稅（Council Tax）及個人所得稅（Income Tax）。市政稅主要用作支付地方政府公共設施費用，例如學校、公共交通、環境衛生、公共設施保養修葺等。稅額根據英國政府的社區等級而定，一般市政稅每年約2,000至3,000英鎊。如物業用作出租，此稅項由住客繳付。

至於個人所得稅則是英國買樓收租需要繳交的稅項。買家在英國買樓扣除地租、市政稅、物業管理費等基本開支後，每年按淨租金收入繳交約20%至45%個人所得稅。但要留意，英國物業主要分為Leasehold（租賃業權）及Freehold（永久地權）。Freehold （通常是獨立屋、聯排別墅） 等不用支付地租及物業管理費，Leasehold 通常年限是 125 至 999 年，地租沒有固定金額，一般都是200至800英鎊左右。

可以扣稅的費用

提提大家，在個人所得稅部分，其實有很多費用也用來抵稅，例如保險、佣金、維修費，聘請稅務顧問及成立公司持有物業等開支也能用來扣稅。大家需要將所有關於此物業的單據整理存檔，於報稅時用作扣除以節省個人所得稅。

至於最後在出售物業時，主要稅項則為資產增值稅（Capital Gain Tax ，簡稱CGT），如業主轉售英國物業獲利，樓價升值部分需要繳交資產增值稅，業主同樣可保留大型維修、添置家具等單據，作為申請扣減資產增值稅之用。

此外，若業主出售的物業是永久自住居所，則不需繳交此稅項。

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