moneymonday
指數/外匯
明報APP

專家觀點>海外置業錦囊

過去年半澳洲樓價平均累積升28% 無懼加息 今年料升逾8%

全球飽受疫情折騰兩年多,至今逐漸回復常態。疫情期間,澳洲樓市在需求帶動下仍然急速增長,在今年2月21日回復國際通關,升學、旅遊、移民及投資者等人流勢將逐步回復,繼續為樓市注入動力。Ray White Hong Kong銷售總監許嘉宇(Felix)表示,澳洲樓市在2020年第四季開始反彈,至今已平均累積上升28%,主要大城市升幅約在23%至33%之間,樓市氣氛強勁。根據澳洲四大銀行上年底預測,今年樓市會有5%至8%升幅。他認為一向保守的銀行業也有此預測,相信在基本因素不變的情況下,升幅可以超出此預期。

 

採訪:王文斌

編輯:鄭會強

Presented by:WAW Creation

 

 

澳洲政府在疫情期間以自住需求支撐樓市,令樓市維持強勢。許嘉宇解釋,疫情下大家追求舒適及寬敞的生活空間,願意選擇距離市中心較遠的地方居住。政府亦在不同州份推出多項政策,幫助首置人士「上車」,因此動力由下而上非常穩固,各類房屋也有需求,令物業市場健康發展。

然而,經過兩年樓價的高速上升,加息周期臨近。許嘉宇認為樓市未必可以維持高速增長,例如短期豪宅市場或會出現輕微調整,原因是豪宅價格經過不斷推升,早前惜售的業主看到樓市緩和,願意降底目標價成交。他亦相信加息因素只會令樓市升勢放緩,不致造成樓市下跌,而現階段亦看不到澳洲樓市有下跌的原因。

全球面對通脹問題,運輸成本增加導致建築費上漲。許嘉宇指,有發展商為減底風險會減少買地,有的會暫停建屋靜候物流回復正常,亦有發展商以較進取價錢推售物業。由於市場供應有限,樓價難望有下跌空間。此外,疫情期間,物業投資者減少,澳洲以自住型地區及房屋跑贏大市,以往受歡迎的市中心、大學區、旅遊區、會議中心等區域的租務型物業相對落後大市,但隨着國際通關回復,大量留學生及遊客重臨,投資物業市場需求將會迅速回復。

 

澳洲成「富豪避風港」

任何地方也要有受歡迎的因素,才能吸引人口,令樓市需求上升。許嘉宇指,澳洲移民政策開放,亦有很多人喜歡到澳洲讀書,各方面帶來的人口增長都會令澳洲住屋需求變得強勁。另外,現今世界政局不穩,澳洲作為「孤島」卻未有受太多影響,加上生活素質、居住環境、子女教育、食品健康及安全等,都備受世界各地高淨值的富豪歡迎,可作為「富豪避風港」、「資金安全地帶」,所以人口持續增長促使住屋需求增加。最近,悉尼有一個公寓單位以1.4億澳元成交,打破澳洲最昂貴住房的記錄。而Raywhite在香港獨家推介墨爾本項目STH BNK By Beulah,亦有一個「Sub-Penthouse」單位以「破紀錄」3,500萬澳元成交,由於項目仍有高層的「Penthouse」單位出售,相信破紀錄成交會陸續有來。

 

吸納更多技術移民

很多國家重視吸納高技術人才,以增加國家競爭力及帶來經濟效益。澳洲在3月底公布新一輪財政預算案,將增加3萬個技術移民簽證配額,但同時削減家庭簽證配額,以維持每年16萬個配額數目。許嘉宇表示,澳洲依然歡迎移民及投資,只是更精準針對人才及資金需求。這些技術人才會擇居高新科技園區地段,例如有悉尼「矽谷」之稱的Macquarie Park或North Sydney,墨爾本或布里斯本的園區或市中心地段等。其中,墨爾本STH BNK By Beulah是一個綜合發展項目,提供超過5萬平方米的甲級寫字樓面積,定位正是吸納高新科技企業。此外,澳洲近年設有「Hong Kong Stream」或澳洲專才移民計劃GTI,亦會吸引更多年青專才留在澳洲尋找工作機會。

 

移民前要考慮就業

除了退休人士,很多讀書或在職人士也選擇移民澳洲展開新生活。許嘉宇提醒移民人士選擇生活地區,需要考慮工作及生活所需。其中,悉尼有較多金融就業機會,但樓價及生活指數較高;布里斯本將迎接奧運,會帶來建築及旅遊相關的工作;若要平衡生活,可考慮樓價、租金及生活指數相對較低的墨爾本。另外,計劃透過「Hong Kong Stream」讀書移民,在澳洲長遠生活的學生,在選修科目時要考慮未來澳洲需求的職業,以便日後更容易找到工作,這些都是在澳洲長遠生活要考慮的問題。