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日元匯率低 買樓如「打折」 買日本樓出租 兼享移居福利

疫情漸趨緩和,市面開始回復常態,港人也逐漸重拾到日本旅遊的意欲。隨着日元低企並曾一度跌穿六算,買樓如打「八折」,甚至在移居日本的需求帶動下,買日本樓再起關注。綜觀近期日本最受矚目的發展,當然要數2025年大阪關西世博會,以及大阪IR綜合度假村及賭場項目,預期屆時會大量吸客,帶動民宿短租行業的發展。

 

採訪:王文斌

編輯:鄭會強

Presented by:WAW Creation

 

 

大阪世博會及賭場發展備受日本人期待,預計可創造1.5萬個職位,為大阪帶來5,400億日元的經濟效益。FMI至匯投資創辦人兼行政總裁李丹翔(Amous)表示,雖然東京奧運成功舉辦,但無助帶動旅遊刺激當地經濟,因此大阪世博及賭場項目成為日本孤注一擲的「最後兩張皇牌」,必會大張旗鼓作出宣傳,而現時每晚八、九時在大阪心齋橋一帶已可聽到宣傳廣告。另外,大阪還有美高梅國際及日企臨力士(Orix)合作的賭場項目,期望可延續世博將熱潮推上另一高峰。

 

日元低企 有助吸納海外資金

日元匯率持續走低,為海外投資者創造有利入市機會。李丹翔表示,日元匯率下跌令投資者醒覺要把握機會「出手」,最近已有兩組新加坡客尋找日本全幢物業,計劃用作出租及冠名以建立公司品牌。不過他相信日本政府容許日元下跌吸納海外投資,避免資金流走,但不會讓日元過度貶值,否則會帶來嚴重影響,例如令進口天然材料價格大幅上漲,引致建築成本及樓價上升。

 

日本買家是市場主力

除了海外投資者,「日本人不買樓」的概念也已改變。李丹翔直指,日本買家購買力比海外買家強勁,在東京及大阪等地的物業,九成半是由日本人成交,早前公司投資的日本住宅項目也在當地迅速沽清。他坦言,現今日本年輕人擔心退休「不夠錢用」,加上日本利息低及當地人可申請九成貸款,所以逐漸懂得買樓投資。

過去3年,日本大阪整體二手樓樓價上升12.35%,租金上升4.45%。當中,浪速區樓價升幅8.28%,租金上升3.16%;西區樓價升幅11.64%,租金上升5.08%。李丹翔預計疫情過後,心齋橋及浪速區等核心地段樓價仍會上升,但疫期間未有明顯升幅,樓價介乎2,800萬至3,500萬日元的中價位物業將會有較明顯優勢。因入場門檻低,有較多升值「水位」,可趁低吸納坐享樓價上升。

 

料世博可創理想租金回報

FMI Japan最新推出在西區發展的全新住宅項目The Peak Osaka Dome Chiyozaki,鄰近地鐵站及大阪巨蛋。李丹翔表示,西區是同時受日本居民及海外人士歡迎的地區,物業在明年7月交樓,預計屆時日本的「民泊」已再度活躍,有足夠時間在2025世博會前累積入住率及樓盤名氣。他指現時當地一般長租回報可達3.5%、BNB約有5%淨租金回報、估計世博期間還可到達7至8%淨租金回報。

另外,日本單位面積一向偏小,項目採用實用面積291平方呎的設計並附送露台。李丹翔指設計目的「雙管齊下」,既可滿足合法經營民泊的要求,也可給當地居民較寬敞的居住空間。而且物業設智能家居,住戶可用手機應用程式控制空調等設施,相信會受追求科技生活的年青用家歡迎。此外,物業採取一梯兩伙設計,買家可買入同層兩個單位,在落成交樓後申請拆牆「打通」,即享兩房兩廁的優勢,彈性更高。

 

日本經營管理簽證 受港人歡迎

疫情肆虐兩年多,阻隔了國際間的正常交流,直到今年終見曙光,國際投資者也對日本物業開始重拾興趣。李丹翔早前到新加坡「小試牛刀」,連續3星期舉辦展銷會,推售日本大阪天下茶屋等地的物業項目,單位迅速沽清超預期。李丹翔認為,新加坡與日本已全面通關,「解放心態」跟香港不同,而且日本仍具有「三低一高(低利息、低利率、低樓價、高租金回報)」優勢,因此新加坡人對買日本樓的信心及欲望大增。相對香港,儘管日元匯率低,但外遊返港人士仍需接受七天隔離,買日本樓的意欲相對較低。但是,港人對於利用民宿住宅辦理「日本經營管理簽證」卻很感興趣,因此計劃在6月11日舉辦簡介會以作介紹。

FMI至匯投資最近更協助數個客人取得「日本經營管理簽證」,獲享日本「長期居留」。李丹翔指出,申請者必須要有營運需要及營運能力,回報足夠在日本生活。他以投資日本大阪物業為例,由於申請者個人要每年達到400萬日元左右經營收入,因此只要投資大約1億至1.2億日元,買入3至4個物業出租,加上以民泊出租回報可達5-6厘,就可獲得足夠的租金收益,以證明有能力在日本營運及生活。

東京及大阪皆是港人心儀的置業地區,惟物業售價及出租回報卻有所不同,因此申請「門檻」也有差別。李丹翔指,東京的樓價比大阪貴四成,租金回報只有2至3厘,盈利較達難到目標。估計要投資約2億日元,才可滿足審批要求。他強調,「日本經營管理簽證」申請過程一般需時5至6個月,申請者需要明白申請要求,並要有專業團隊在日本及香港提供協助才可。

為符合「經營」的概念,物業選擇也要留意。李丹翔指,買樓花會較已出租現樓可取,因樓花物業要處理收樓、開公司及營運民宿,更符合「經營需要」。而由於此簽證是為吸納經營者,因此申請者具備經營經驗,包括曾開公司或擔任公司高層更佳,年齡則以60歲以下為宜。此外,簽證包括申請者的配偶及18歲以下子女,因此可享教育及醫療等福利。申請者還可選擇滿5年申請日本國籍,但要放棄原有海外國籍;或選擇滿10年申請永久居留權,好處是不用放棄原有國籍,申請者可視乎個人需要作出決定。