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倫敦樓供不應求 Zone 1料「追落後」 鐵路陸續開通 有助刺激樓價向上

英國樓市在當地及海外投資者支持下持續向好。據英國土地註冊處資料顯示,截至5月,倫敦樓價按年上升8.2%,按月升幅收窄至0.2%。第一太平戴維斯(Savills)國際住宅銷售部助理董事羅紹輝(Kenny)表示,倫敦樓市升勢持續,但可預期升幅將略為收窄。除了受通脹加息、貨幣政策收緊等大環境影響,英國首相更替亦受到關注。不過他認為,無論任何政黨上台,相信大方向仍會致力保就業、壓抑通脹、保持樓市暢旺。

 

採訪:王文斌

編輯:鄭會強

Presented by:WAW Creation

 

 

英國推出刺激樓市的短期措施,包括去年結束的「印花稅假期」,以及將於明年3月屆滿的「Help to buy」首置貸款計劃等,帶動樓市升溫。羅紹輝表示,最新英倫銀行公布8月起取消按揭壓力測試,政策背後也是幫助買家置業。他解釋,英國的按揭借貸比率有公式化計算,借貸額一般是年薪的4.5至5倍,但由於過去樓市升幅遠超薪金加幅,如繼續以壓力測試作為指標,會令很多人無法置業,因此銀行放寬壓力測試,以申請人還款能力及信貸記錄進行審批,會對置業人士更有幫助。

過去兩年,英國樓市升幅集中在曼徹斯特及伯明翰等倫敦以外地區。羅紹輝指出,主要是這些地區樓價基數低,但即使升幅比率不同,金額卻差異不大。而根據2022年最新數據顯示,今年上半年錄得61宗超過1,000萬英鎊的豪宅成交,宗數是過去十年上半年最多。大額物業交易陸續回流倫敦市中心,相信其中一個誘因是英鎊匯率由年初至今已下跌超過一成,對於英國以外地區,如香港買家而言即享有九折優惠。豪宅買家只要有足夠實力,就可憑匯率優勢購入優質物業。

除了豪宅物業受買家青睞,羅紹輝指出,倫敦物業市場多元化,有適合自住或投資等不同產品,不同類型及不同價位的物業市場都有所上升。他指出,倫敦物業供求失衡嚴重,每年30萬新房目標基本從未達到。現時50萬英鎊以下的上車盤仍是需求不斷,50至200萬英鎊的中價盤則受資金較為充裕的經驗投資者支持。此外,5月二手市場放盤量有所增加,有業主趁樓市向好而放盤套現,雖可稍為舒緩市場失衡壓力,但仍不足應付需求。他相信英國樓市升勢持續但會略為收窄,樓價則平穩發展,即使樓市整固及回調也只是「大漲小回」。

 

鐵路有助租金及樓價上升

鐵路物業一向備受港人及投資者追捧。倫敦地鐵北延線在去年9月20日正式開通,增設Battersea Power Station和Nine Elms兩個全新車站,便捷連接倫敦西部及巿中心。而規劃多年的全新鐵路Crossrail Elizabeth line亦分階段通車,於今年5月24日率先開通Abbey Wood至Paddington一段。

羅紹輝認為,鐵路發展會對樓價產生兩次刺激作用,分別在公布鐵路興建及通車的時候,均有機會令當區樓價及租金上升,而現正是踏入第二次升幅的階段。他解釋,鐵路開通明顯有助帶動區外人口進駐,推動租金上升,增加物業及社區吸引力,而投資者看到物業有可觀回報,也會到這些地方「尋寶」。

倫敦不僅是英國的金融中心,近年多個科技巨擘例如Facebook、Google、亞馬遜、Sportify等也在倫敦擴展業務。羅紹輝透露,倫敦市中心租客群已有根本改變,由以往金融服務業為主,到近年科技及媒體行業的租客佔據很大比例。他強調,倫敦優勢是人口多,物業流轉快,租務市場相當活躍。每次經濟危機,倫敦都能迅速復甦,原因之一就是物業防守性高,有龐大租務市場支撐,即使物業售價不理想也可出租。現時,倫敦多區因為租盤不足,租金上升迅速,投資者也在伺機「買樓放租」。

 

Zone 1低水樓盤 呎價僅1,100英鎊起

Zone 1是倫敦最核心及樓價最貴的地區,優質地段的樓價可高達每平方呎6,000英鎊。而同樣坐落Zone 1的Embassy Gardens及Battersea Power Station,呎價分別只是1,100英鎊及1,300英鎊起。羅紹輝表示,該區以往未有地鐵連接,樓價相對落後,但隨着社區重建計劃發展,令居住及工作人口增加,加上倫敦地鐵北延線開通,相信可再推升樓價。

他指出,這兩個項目呎價貼近Zone 1的上車盤,但卻是中高級豪宅質素,提供室內冷暖氣及會所設施。部分單位現已出租,由於有鐵路效應,租金回報「跑贏」多個Zone 1的物業,享理想租金回報。如若以香港西九龍比作這兩個項目,位於Zone 2的West Hampstead Central則有如薄扶林,坐落傳統英國中產或以上家庭選擇的社區,項目以低密度住宅發展,呎價只是1,000英鎊起。適合喜歡家庭生活、綠化及寧靜空間的人士。

 

置業安排宜早部署

英國進入加息周期,勢加重業主的供樓負擔。羅紹輝不諱言,加息對部分置業買家構成壓力,但由於英國可選擇定息按揭,或會成為買家提早入市的誘因,以便在加息前取得較理想的息率,不過他亦提醒買家要對每月供樓負擔能力多作預算。

隨着近年港人移居英國人數增加,羅紹輝認為,要先考慮需求再揀選心儀地區,例如要繼續事業發展,可選擇倫敦、曼徹斯特及伯明翰等工作機會較多地方。對於有意「先租後買」,好處是租期短有轉換彈性,但有機會錯失樓價上升、匯率及低息環境。另外,打算到英國置業的人士也要留意,以往當地承造物業按揭是提交最少六個月薪金證明,但據知銀行已提升要求,要在英國受僱12個月才可申請按揭。所以準備到英國發展的人士,可考慮用現有工資申請按揭,不用重新累積入息證明,而且有機會在港工作的工資較高,借貸額也較多。