翔勝視野：英日鐵路盤 低買高回報

第一個好消息來自日本。去年我經常介紹的「日本經營管理簽證」，投資五百萬日圓開公司，並證明有實際業務營運即可申請。頭一年收入穩定可續簽三年，繼續符合要求的話，五年後取得護照，居留滿十年後更有機會申請「永住權」。

移居日本低門檻方案證實可行

對於這個低門檻日本移居方案，不時有客人半信半疑，因為在過往的認知中，申請居日絕不容易，所以一聽到「經營管理簽證」的簡易條件，大家都有點不敢相信。

事實上，我們近年的成功個案不少，去年日圓跌至三十二年新低，買樓變相八折，不少香港和新加坡投資者都進佔日本物業市場。雖然在日本買樓不能直接申請移民，但日本樓的好處是適合經營民宿，而經營民宿就是一門穩定的投資生意。

大阪新盤上車易

去年初，一對中年夫婦計劃移居日本，於是透過我們買入大阪全新樓盤The Peak Tengachaya經營民宿並成立日本公司，通過出租賺取收入，同時委託我們管理物業，免除言語不通，耗時處理手續文件等問題。這一年來，民宿的租金收入滿足到申請簽證的門檻，結果客人順利取得簽證，現時正準備赴日，在新一年迎接人生的新篇章。

吸取成功的經驗，我們今年會繼續推大阪新盤，尤其鄰近鐵路站的物業，對經營民宿有地利優勢。我認為距離東梅田十五分鐘車程以內的地段是上佳選擇，梅田被視為大阪CBD，地位猶如中環，而核心區旁邊的住宅樓價相對較低，百多萬已有交易，低成本入場，卻可以賺租、賺匯率、賺簽證！

留意倫敦南交通樞紐

第二個好消息來自英國。經歷兩年升勢，今年英國樓市終於稍稍慢下來，有人可能會問，為何樓市放緩是好事﹖

因為當市場慢下來，發展商不會太急進，樓價不再像海鮮價，投資者自然有機會買到平靚正貨。

要留意的是，英國受高通脹、高利率影響導致樓價升幅減慢，但當地房屋供應短缺是不爭的事實，因此樓價始終會再度攀升，而且我相信不需花很長時間。英國地產網站Rightmove的數據顯示，倫敦核心地段的租盤供應量比去年同期減少兩成半，但潛在租客卻大增六成，導致倫敦市中心的平均租金按年急升17.8%，可見任何時候，倫敦都是世界各地投資者必爭之地。

趕上倫敦樓市列車

不論投資者想買倫敦樓還是大阪樓，交通必然是重要的考慮因素。英國和日本都是鐵路最發達的國家之一，土地和物業價值與鐵路線關係密切，最佳選擇是距離鐵路站不超過十五分鐘路程的地點。最近我看好位於倫敦Zone 2的Clapham Junction，單看地名已知道這裏必然是交通樞紐，區內的Clapham Junction Station靠近Zone 1，是倫敦南面的鐵路交匯處，也是歐洲最繁忙鐵路站之一，六至八分鐘內直達Victoria站和Waterloo站，是近年大受年輕中產家庭歡迎的地區。趁倫敦樓價放慢腳步之際，投資者是時候加快步伐，否則未必趕得上倫敦的樓市列車。