翔勝視野：倫敦Hayes鐵路成樓市催化劑

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英國傳媒報道，首相辛偉誠為求下屆大選吸納更多年輕選民支持，計劃重推Help to Buy計劃幫首置人士上車。Help to Buy始於2013年，由英國政府向首置人士提供低息貸款，首五年免息借出兩成樓價，倫敦地區貸款額較高，最多可借四成，再由參與計劃的銀行以低於市場的貸款息口承造餘下樓價按揭，業主只需支付5%首期，變相降低上車門檻。

Help to Buy政策不限於英國人，持有BNO簽證、Tier 2工作簽證均符合申請資格。消息一出，有些機關算盡的香港客立刻打着如意算盤問：是不是應該觀望一下，等有進一步消息才考慮買不買樓﹖

問題是，目前英國租金正不斷飆升，要等到2024年尾大選，再要等到未來首相兌現競選承諾，自住客豈非有排捱貴租﹖

而且計劃只容許首置人士買新樓，當需求增加，發展商定價自然不會手軟，想趁低吸納亦未必有機會。

租金上升15.2% 租客高價搶新盤

英國樓市在過去一年表現穩定，未有大上大落。面對經濟增長放緩，按揭利率及生活成本上升，當地發展商推出新盤時定價明顯走穩守路線，這對香港用家和投資者來說是好事。更重要的是，英國租務需求強勁，尤其倫敦租盤渴市，據Zoopla地產網站最新數據，倫敦平均月租接近二千英鎊，比過去十二個月上升15.2%。

租盤的搶手程度，是我賣英國樓十幾年來前所未見的誇張，新租盤一推出市場，兩日便找到租客，有人為求成功租屋，不惜提前落訂、與屋主簽長約，或自動提高租金，所以有英國樓在手的業主，非但不愁租不出物業，甚至有機會賺到比預期更高的回報。

把握黃金先機 揀低水位重建區

要賺盡回報，買樓要揀有升值潛力的新開發區，Zone 3還是Zone 5不重要，交通才是重要指標。Crossrail伊利沙伯線沿途多站的樓價已今非昔比，要揀低水位的重建區，我建議西倫敦的Hayes。此區曾是繁忙的工業區，當中有港人熟悉的雀巢工廠、EMI黑膠唱片公司，後來舊式工廠陸續搬遷關閉，土地被多間英國發展商買入，重新打造成多元化新興社區。發展將近十年，目前Hayes的新社區已具雛型，集齊大型屋苑、優良校網、綠化空間、高科技商業區於一身，假以時日必然脫胎換骨。

其實在Crossrail拍板興建時，市政府和發展商即着手在Hayes推行活化計劃，近年各項建設陸續落成，包括前雀巢工廠現已成為一個擁有一千五百多個住宅單位的低密度新型樓盤，附近high street有齊超市、戲院、餐廳、學校等生活配套，還有國際商業園區Stockley Park和Segro Business Park，高科技企業Apple、Canon及Verifone等進駐其中，租賃需求將持續強勁。

雖然屋苑樓價自2019年至2022年已上升12%，但以這區的交通、設施、環境來說，售價仍相對實惠，現時最新一期一至兩房單位的入場價不到三十萬鎊，絕對超值！根據當地市場預測，Hayes未來五年樓價將上升19%，租金回報達14%，此時趁低吸納上車盤，不但出租快，長線更可賺取樓價及匯率升值。