翔勝視野：趕上七折買樓尾班車

港股市場疲弱，令不少人資金被綁，尤其是一些拒絕分散投資的死硬派投資者，現正承受高風險和大教訓。我經常提醒大家「不要把所有雞蛋放在同一個籃」，如果將手中的資金全押在股票上，有機會大賺大蝕，真正的投資智慧不但要精準進攻，還要有穩健防守，這幾年疫情再加上經濟波動，進一步證明海外物業是其中一個低成本，而且相對穩定、耐用的「籃」。

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甚麼驅使我有感而發呢？因為最近認識了幾位新朋友，都是有遠見、有智慧的投資者。他們以往在香港投資市場賺過大錢，但一察覺勢色不對便立即抽身，很早已經將資金分散到其他國家。無獨有偶，他們都看中日本市場，最先由買物業開始，到今時今日已發展到買地起樓，更重要的是，他們懂得選擇與FMI合作，非常信賴我們的實力，不得不讚他們真有眼光！

市場波動的避風港

事實上，日圓資產一向被公認為具有避險功能，根據日本《2020年度海外投資者調查報告》的資料顯示，大部分海外投資者在2008年全球金融危機後開始投資日本房地產，至2020年疫情期間，日本房地產市場的總投資額高達4兆日圓，項目包括開發、買地、收購等，外國投資者佔超過三成，FMI亦是當中的積極分子，我們默默耕耘了好幾年，今年終於有好收成。

最近兩年，投資日本進一步成為風潮，回報率高的全幢物業大受海外資金歡迎，買家除了來自香港和新加坡的投資者和基金公司外，中國內地、台灣、歐美等地的買家亦對東京和大阪的全幢物業虎視眈眈。

全幢物業可塑性高

日本的全幢物業享有永久業權，投資者買入後可長線收租、重建或轉售，發展可塑性高，投資彈性亦大；業主也可以考慮逐個單位拆售，只需花兩、三個月時間分拆業權，便可以作分層單位出售。

以我手頭上一幢位於大阪浪速區的六層高物業為例，建於1990年，剛於今年四月完成翻新工程，物業地點非常方便，步行到就近鐵路站惠美須町駅只需四分鐘，適合作民宿出租。全幢物業售價為一億六千五百萬日圓，即八百多萬港元，預計淨回報約5.4%。在目前低利率環境之下，外國人買日本物業，借貸利率在2.8厘之內，加上日本印花稅低，假設購買一幢五億至十億日圓的物業，印花稅劃一為十六萬日圓，入市成本不高。

放風撤負利率政策

不過，日本央行正、副行長最近先後放出風聲，表示由今年底到明年初，貨幣政策的處理將「更具挑戰性」。此番言論被視為日本負利率政策轉向的預告，消息一出，日圓即時上升，每百日圓兌港元輕微升至5.39算。一旦日本央行提早改變負利率政策，日圓可能迅速反彈，換言之，七折買日本樓的時機隨時結束，是時候把握最後機會，趕上低成本日本置業的尾班車。