環球經濟及樓市「不似預期」 陸叔料下半年美國減息帶來變化

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「息魔」升得太快太高，對環球樓市造成衝擊。陸叔表示，供樓按揭利率即時增加，但租金回報追不上加息步伐，對樓市造成影響。不過他預料，「息口應該到頂，今年將會減息。」

回望過去一年，陸叔認為，去年全球產業鏈及供應鏈緊張，加上俄烏局勢，令商品價格有段時間飆升。由於全球經濟不景氣，造成樓價下跌，但相信通脹不再如以往急升，特別的是通脹沒有減慢美國的經濟增長，成功做到「安全著陸」，因此美國具備減息空間，但推行步伐不會很快，「因為經濟無跌，不用急於減息。」

澳洲及新加坡樓市表現好

全球樓市飽受通脹加息壓力，陸叔表示，「有地方的樓價是上升的，就是澳洲。」他曾經到澳洲考察，發現當地因疫情問題曾經暫停建屋，造成供應斷層。後來承建商因為無生意而破產，建屋步伐再受拖延，所以2023年的樓盤供應減少很多。當有移民客到澳洲買樓，就形成供不應求問題，令樓價飆升，尤其是悉尼，有居民會藉此機會出售悉尼的舊樓搬到布里斯本等地居住。他進一步解釋，由於新移民及投資者要買新樓，不能買舊樓，所以一手樓需求上升，惟新樓供應不足，引致樓價上升。

在東南亞之中，新加坡樓市也在「逆市中」見升勢，即使新加坡將外國人買樓的額外買家印花稅率增至60%，但是樓市仍然上升。陸叔解釋，新加坡有很多外國人工作，也有很多Family office（家族辦公室），但由於外國人買樓成本高，影響買樓意欲，想租屋也不容易。雖然沒有外國人買樓，但有當地人買樓出租，據知租金回報高達6厘。所以有些人會選擇到馬來西亞新山居住，然後跨境到新加坡工作。

反觀中國，雖然內地減息，但經濟及地產市道欠佳，令人不敢買樓。但陸叔卻認為，「買內地樓有着數，因為息低，三厘就可做按揭。」加上現時人民幣匯價回穩，假如日後回升，將可「財息兼收」。

柬埔寨值得留意

要在東南亞「尋寶」，陸叔看好柬埔寨。他表示，以往柬埔寨、曼谷等東南亞樓市很受歡迎，但由於近年治安不穩，所以海外投資者減少很多。馬來西亞又因十年移居計劃（第二家園計劃）暫停，重啟後移居門檻提升，反應不如以往。然而柬埔寨地理位置及其他方面都很好，經濟每年增長7-8%，最重要是柬埔寨與中國關係好，又用美金結算，港人到當地買樓可以不用擔心匯率問題。

息口及匯率最關鍵

海外置業投資仍有相當關注度，陸叔提醒，要留意匯率及利息。由於息口上升，美金走強，影響英鎊及歐元的匯價，東盟十國亦只有新加坡的匯價較為「堅挺」，其他地方都在下跌。他幾年前在澳洲買樓，至今「樓價升三成，匯價跌兩成，互相抵銷無乜得賺，所以匯率很重要。」另外，陸叔認為，買海外樓還要留意有沒有當地人及外國人承租。例如日本樓價低，匯率也不差，不妨買樓投資，但必須要「租得出」。

看好港股下半年向好

香港股市低迷，或多或少影響港人海外置業意欲。陸叔認為，要投資股票，相信要到今年下半年才會有突出表現。他認為，現在已跌到「咁上下」，未見彈升動力，相信會在低位徘徊或有機會輕微回彈，但始終不是直線上升的時間。預料今年第一季會見低，恒指介乎15000至16000點之間，並看好第二三四季度比第一季度高，高位可達19000至20000點，有5000點波幅。

總結2024年預測，陸叔預期息口回落，下半年會帶來較大刺激作用。另外是中國經濟在第二三季會見明顯起色，對內地零售消費帶來幫助，「相信2024年會比2023年好」。他期望地緣政治問題減少，「和平是最重要」。