日元走低 增投資機會 大阪民宿 價低回報高

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日本經濟以往長期低迷，樓價升幅不多，市民投資意欲低。但隨着日本放寬封關措施，大量海外資金進入股市及樓市，加上日本政府推出置業資助措施，帶動當地業主「換樓」。黃冠陞坦言，有樓人士意識到物業「有錢賺」，令樓價上升。幾年前東京銀座一個2,800萬日元物業，現在開價4,500萬日元，但業主也不願出售，原因是樓價還在升值。

另一方面，疫情前很多港人熱衷買入日本物業經營民宿，惟受封關影響導致「零旅客、零收入」。黃冠陞透露，當時東日在大阪有兩百多間民宿，有一半民宿要轉為短期租約，放租給留學生，但通關後民宿回報已升至8至10厘。

東京可長租 大阪合民宿

買樓出租，可選擇長租或民宿。但要留意，日本在2018年6月15日起正式實施「住宅宿泊事業法」（簡稱「民泊新法」），限制民宿一年營業不超過180天。黃冠陞指，以往在東京經營民宿，一年可享10至12厘回報，但在民宿法生效後，有業主將物業用作自住及出租，一年只有3至4厘回報。反觀大阪可全年365天合法運營民宿，獲取最大效益。

至於長租方面，黃冠陞指，日本規定業主不可強制加租及迫遷，所以有些長租租約20年來也是相同租金。業主不能加租，所以長租物業樓價難以上升。不過，因為東京租客流轉快，在簽訂新租約時有加租空間，所以部分地區樓價上升，包括六本木、表參道、銀座、新宿、涉谷、池袋、品川、目黑等，惟東京其他區樓價升幅並不明顯。

投資視乎個人承受風險

選擇物業用作長租或經營民宿，業主可視乎個人需要及承擔能力。黃冠陞直言，要穩定收益回報，可選擇東京的長租約物業，防守性較強，在疫情期間也有3至4厘的穩定回報。如看好日本旅遊業，可選擇在大阪經營民宿，因為大型活動都在大阪舉行，可獲取8至12厘淨回報，惟要有能力承受「疫情」影響收入等風險因素。不過，東日有「最後一道防線給客戶」，因為東日的民宿物業都是正規住宅單位，當物業「零收益」時，可考慮轉為長租出租。他提醒民宿投資者要經得起「零收益」風險之餘，亦要預期物業不能即時套現，市價出售要預留一兩個月時間的心理準備。「不要將香港行情套用在日本物業，情況有所不同。」

看好西城區前景

訪日旅客回流，帶動酒店及民宿需求急升。很多投資者都留意大阪難波、心齋橋及梅田等區域。黃冠陞不諱言，經營民宿要考慮樓價及租金是否有良好回報。核心區域樓價貴，民宿出租率及回報相對較低。他解釋，心齋橋一個面積大約250平方呎的全新民宿單位，售價大約230萬至250萬元（港幣，下同），日租要1,000至1,200元，才可享有5至6厘回報。但以此租金而言，旅客一般選擇酒店。因此東日聚焦天王寺南邊的西城區，雖然有紅燈區、貧窮區等不利消息，但將來活化發展情況就如旺角砵蘭街一樣，加上距離難波及心齋橋僅數個車站，以相同類型的單位比較，售價只需150萬至160 萬，三四百元一晚租金可輕鬆找到租客，享有5至8厘回報。

東日的民宿物業集中在西城區，當中有全新也有翻新物業。翻新樓比全新樓的入場價低，黃冠陞坦言，全新民宿淨回報5至8厘，翻新民宿淨回報8至12厘。沒有優劣之分，喜歡全新或需要借貸的可買全新樓，追求回報的可買翻新樓。戶型方面以一至兩房，五百平方呎內的物業最易出租。

翻新民宿售價明年或「翻一番」

日前日本宣布17年以來首次加息。黃冠陞認為「這是好事，日本是時候作出大改動」，加上日元匯率低（周三曾創自1990年7月以來新低，兌港元約5.148），現正是最佳入市時機。他指最近有很多投行、金融界及銀行界投資者入手，相信是看好日本樓市。事實上，隨着當地建築成本及工資上漲，東日的項目在過去一年加價10%至15%，預料明年大阪民宿物業價格亦會有10%至20%升幅，個別翻新民宿更有可能升價一倍。

黃冠陞解釋，明年大阪世博會料吸引數千萬旅客量，當地酒店勢必難以應付，需要民宿分擔。目前一個可容納四人的翻新物業，一晚租金500元，相信在世博會期間一晚租金會漲至1,000至1,500元。換句話說，一個價值六七十萬元的單位，一個月可收取數萬元租金，所以房價翻倍絕非不可能。世博會結束後，大家還會繼續期待2029年的賭場開業，令樓市維持升勢。此外，由於政府批出民宿牌照會對酒店業產生影響，他相信現階段是為應付世博會及賭場發展需求，未來民宿牌照數目有機會收緊或停止發放。「有興趣就要早些入場，牌照不是隨時有。」

東日開發物業營運民宿 富經驗

東日從一個代理角色逐漸轉變為民宿物業開發商，以健康營運模式收購土地和開發物業，疫情期間也做到順利交樓。黃冠陞表示，東日在大阪興建、翻新及營運數百個物業，累積豐富開發經驗，由物業設計到安全都照顧得到。目前，大阪民宿單位數量多，但有良好營運民宿能力的經營者不多。東日多年來曾解決不同物業管理事宜，包括租客體驗及處理緊急問題等，為投資者締造良好經營民宿的環境。「客人現已對翻新物業有信心，更認為買一間全新樓，不如買兩間翻新樓。」就如最近推出的翻新物業「一茶」及「二茶」，在不足兩個月間已售出八成單位。他更強調東日未來會「創造」更多特色項目，例如配套溫泉、懷石料理、四合院等模式。在發展之餘，會確保項目如期交付，令買家得到合理回報。