翔勝視野：日圓跌穿5算 買樓折上折

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把握匯價折扣

這是自2010年開始調查以來、東京和大阪兩個城市首次一同位居榜首，原因很簡單，日圓匯價在過去半年下挫一成，吸引海外資金流入日本；另一方面，日本股票市場今年表現勢如破竹，當地的富裕階層亦積極買樓買地。

說到2010年，不知道大家是否記得，當時日圓處於高位，兌港元接近10算，現在匯價足足「平了一半」。就算是五年前，日圓兌港元都超過7算，所以世界各地的投資者都想趁這時日圓弱勢拍板入市，在未賺回報和升值前，先在匯價折扣慳一大筆。

投資者轉向日本

對香港投資者來說，現時是買日本樓的黃金機會，香港人一向視日本為「鄉下」，先前不論7算還是10算，都沒有影響港人對日本的熱愛，何況現在跌破5算？而且這個「優惠」不知會持續到甚麼時候，因為日本政府已出手撐日圓，加上市場估計美國今年將會減息，日圓下半年走勢存在變數，想賺到盡的話，現在就是最佳時機。正如百貨公司大減價優惠期有限，而且正價貨以七折出售，自然人人想掃貨，即使優惠期延長，到時只剩貨尾，未必買到自己想要的款式和尺碼。

我們早前舉行日本物業博覽，在現場接觸到不少客人，最開心的是發覺香港人的投資觸角依然敏銳，雖然本地樓市反反覆覆，但客人的心態很進取，轉向外地尋找投資機會，可見香港人積極賺錢的心態不變。唯一令我擔心的是，當市場變得愈來愈蓬勃時，會湧現一些來歷不明的中介混水摸魚。

平價舊樓價值成疑

近日無意中看到一間中介宣傳，大阪城東區一個單位只賣三十萬港元，單看價錢似乎吸引，但再細看相關資料，樓齡三十年，建築面積十八平方米，還標榜「投資自用皆宜」，實在令人困惑。第一，舊樓所牽涉的維修費可以很驚人，分分鐘業主需要額外花一筆錢出來修葺；第二，單位不夠二十五平方米，換言之不能經營民宿，雖說可以作長租，但缺乏彈性，回報亦少得多，在一加一減的情況下，是否有錢賺也成疑問！

早幾年日本經濟低迷，有人質疑我為何要發展日本市場，到現在大家看到日本氣勢如虹，又有人急急想擠進市場分一杯羹。幸好香港的投資者很聰明，懂得找有信譽、有實力的中介公司，就只怕部分買家經驗不足跌入陷阱，所以我奉勸投資者買樓前要睜開眼睛，清楚比較，有實力的公司從來不怕貨比貨！