瑞士隆奧:美低息利樓巿 相關房託看俏

文章日期:2021年11月25日

【明報專訊】美國聯儲局主席鮑威爾獲總統拜登提名連任,巿場關注其會否因沒有包袱而會因應美國通脹惡化加快加息,以至令美國的經濟降溫,從而不利股巿和樓巿?瑞士隆奧(Lombard Odier)首席經濟師Samy Chaar(圖)預測,美國樓市明年持續向好,將可帶動當地新屋動工及消費市場蓬勃發展,明年GDP按年增長4.6%,並不存在增長急速降溫的問題;該行私人銀行首席投資總監Stéphane Monier則認為,可以透過房託、基金/股票及私募基金等投資美國樓市。

Samy Chaar認為,美國樓市明年將成當地經濟主要增長動力之一:「目前美國住宅正出現短缺,原因是家庭戶數增長持續,而且不少家庭的資產負債表強勁,有能力購買住宅,加上按揭利率現亦處於低位,由此帶來龐大的置業需求」。他分析,美國房地產投資是當地經濟重要部分,當地樓市續旺、樓價向好,可帶動新屋動工及裝修市場,對租務市場屬正面,又可間接促進消費,屬該行對美國明年經濟增長樂觀的原因之一。

Chaar預測美國今明兩年經濟按年增長率分別約5.6%及4.6%,核心通脹則由3%以上回落至2.6%,反映隨着疫情對供應及需求的擾亂緩和,在經濟增長由超高水平回落,通脹亦轉趨正常化,並不會出現滯脹,此趨勢在中國及新興亞洲亦出現(見圖1)。

美樓價上升利消費

事實上,根據向美國國會提供資訊的《國會研究服務》(Congressional Research Service)近月發表的報告,樓市在當地經濟扮演重要角色,原因是約65%家庭住戶擁有自住物業,而該自住物業佔家庭住戶整體財富比例逾四分之一。至於美國樓市對當地經濟的直接影響,去年新屋動工及舊屋裝修等房地產投資達8850億美元,佔GDP約4.2%,而租務相關開支則達2.8萬億美元,佔GDP約13.3%,兩者相加佔GDP約17.5%(見圖2)。

3渠道投資美樓市

上述報告亦指出,要衡量美國樓市表現,樓價是其中一個重要指標,而當地樓價自2012年首季已開始回升,去年第四季按年增長10.8%(見圖3),此舉對GDP亦有間接的正面影響,原因是在樓價上升周期,物業可以加按套現,而且亦帶來正財富效應,令業主更有能力及意願消費,而消費佔當地GDP比重近70%。由於美聯儲去年3月起因應疫情每月買債1200億美元放水救市,為當地經濟注入龐大流動性,部分資金亦流入當地樓市,去年一、二手樓市成交急升,令庫存於去年底亦回落至20年以來低位(見圖4),供應減少此因素亦繼續支持樓價向好。

Stéphane Monier則指出,投資者有三大渠道可以投資美國樓市,「第一是投資於房地產信託基金,這也是我們的主要投資策略之一。雖然房託的流動性很高,但也有一些缺點,例如它的價格表現與股市關連性高,故我們往往為客戶買入某一房託時,也會同時買入它所發行的債券,分散投資於不同資產類別,從而降低風險。」

「第二是投資於美國房地產股票或基金,這樣的話,可以投資於受惠現時環境的細分地產市場,例如我們目前比較偏好物流中心及住宅,對商業地產持審慎態度,當中,位於黃金地段的購物中心仍然是理想投資,但另一方面,處於三、四線地段的購物中心則正受累網購衝擊,並非我們的優先選擇。」

「第三,假如我們投資屬非常長期,例如10至15年,可以投資於房地產私募基金,由私募基金去投資實物房地產。」

明報記者 葉創成

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