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ING彭藹嬈：三頭馬車發力 內房風險可控
【明報專訊】昨天藍籌內房龍湖（0960）股價一度急挫兩成，巿場對內地樓巿信心仍未恢復。不過，ING銀行大中華首席經濟師彭藹嬈在專訪中表示，7月財新中國服務業PMI升至55.5，不單連續兩個月擴張，而且是去年5月以來新高（見圖1），反映內地服務業恢復速度正加快，預示下半年消費按年增長理想。加上基建投資料提速，淨出口亦有不錯表現，消費、基建、淨出口三頭馬車均發力，抵消內房市場調整對經濟帶來的壓力，支持內地GDP下半年按年增長6%。
彭藹嬈指出，7月財新中國服務業PMI升至55.5，加快擴張，顯示內地受新冠疫情所帶來不利影響已減低，只要下半年、尤其是在跨省旅遊的旺季不再頻繁出現大規模封城抗疫的情况，估計整體消費復蘇可期，為經濟增長帶來支持。基建固定資產投資方面，隨着資金陸續到位，她估計下月便會有不少新基建動工，亦是內地經濟穩增長另一支持。
倡政府內銀出手 確保已售新盤交樓
另外，中國海關總署公布，以美元計價，7月出口按年增長18%至3329億美元，優於預期，顯示內地在4、5月受疫情拖累出口表現後，隨着6月起疫情受控，出現「報復式出口」，加上進口僅增長2.3%，遜於預期，貿易順差（即淨出口）創新高至1012.7億美元。彭藹嬈分析，雖然近年淨出口對內地GDP的直接貢獻已相對較低，惟出口形勢向好，反映製造業訂單理想，企業因此增聘人手及調高員工薪酬，間接支持零售銷售，這亦是她對內地下半年經濟增長審慎樂觀的原因之一。
至於內地樓市過去一年走勢轉弱，不少發展商出現財政困難，上月更出現逾200個已售樓花新盤更因此曾停工，觸發相關業主停供按揭，對經濟帶來的不明朗因素，彭藹嬈分析，首先要把內房簡單以財務是否穩健分為兩大類，而她相信，上述新盤建築工程停工的問題料由財務不健全的內房所引致，由於上月底召開的中央政治局會議首次提及要「保交樓、穩民生」，她相信短期內政府便會有明確方案出台解決此問題。
彭藹嬈認為，解決新盤建築工程停工問題的其中一個最有效方法，便是由地方政府及內銀發行5至10年期的特別債券，集資所得用來完成建築工程，這樣的話，不單短期內便可提振房地產固定資產投資，而且有關住宅落成後，業主便可以收樓，屆時他們相信亦很樂意重新為按揭貸款每月供款。
內房在建樓盤停工 政府可收回土地
根據ING銀行數據，內地去年物業建築完工價值達7.94萬億元人民幣，當中，住宅建築佔63%，達5萬億元人民幣（見圖2）。彭藹嬈表示，由於上述逾200個已售樓花停工新盤地點、規模及建築進度不一樣，相信只有中央政府才可確切掌握完成有關建築工程需要多少資金，外界很難就此作準確評估。
彭又認為，目前不少內地發展商財政困難，不止會出現已售樓花新盤停工的問題，它們手頭上未售樓花、處建築工程初期的樓盤如何繼續亦值得關注。她解釋，內地政府向房地產發展商出售土地，一般有規定開始施工及完工的期限，若發展商未能達標，政府有權可以無償收回土地，其中一個著名例子便是去年12月海口市政府向恒大（3333）無償收回8幅土地，並且將土地上部分在建的工程項目拆卸：「這樣處理的缺點是浪費資源，好處則是及時止損，政府收回土地後可重新規劃，出售予財務健全的房地產商。」
國企日後料主導內房市場
正如彭藹嬈所言，目前可把內房簡單以財務是否穩健分為兩大類，市場開始認定一批信貸質素較良好、在調控下仍可以生存的發展商，當中往往是國企；而另一批則是已經或估計會出現財務問題的發展商。不過，她相信，政府的初衷是解決內房企業過去多年高槓桿、高負債的問題，而市場上財務比較健全的剛好便是國企，故此目前出現問題、需要退出市場的往往是民企，而非國企，令內房市場日後自自然然變為由國企主導，這並不代表政府蓄意在內房市場實施「國進民退」的戰略。
綜合上述分析，彭藹嬈預測，內地GDP下半年可按年增長6%，加上美國GDP及通脹在下半年料雙雙回落，期內加息步伐料放緩，明年更有機會減息，均可支持人民幣匯價，予今年底目標價為6.5。