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彭博行業研究孔令儀：一線城內房復蘇 二三線城待觀察
【明報專訊】雖然隨着內地政府於9月下旬以來推出眾多強力支持房地產市場政策，中指院數據顯示內房新盤銷售近周已錄得按年升幅，惟彭博行業研究房地產行業資深分析師孔令儀表示，內房新盤銷售暫仍以一線城市表現較佳，能否傳導至二三線城市有待觀察。向前望的話，她認為，若內地居民就業信心改善及內房融資環境好轉，便可望提高是次樓市復蘇周期的普及度及可持續性。
建銀國際證券本周發表研究報告引述國家統計局數據指出，得益於9月及10月出台的強而有力政策支持，內地房地產市場持續較長時間的下降趨勢上月出現顯著改善，全國新盤銷售額10月按年跌幅僅1%，與9月跌幅16.3%比較屬顯著改善，而首10個月跌幅亦收窄至20.9%，其中，銷售面積及均價分別下降15.8%及6.1%。
中指院內房新盤銷售數據每周公布、相對國家統計局每月公布的數據屬先行指標。建銀國際證券引述中指院數據，內房新盤11月銷售額大致保持復蘇的趨勢，過去4周（10月14日至11月10日）的周銷售數據按年顯著改善，增幅分別+4.1%、+8.9%、+36.1%及+22.0%。在不同城市等級中，一線城市繼續引領復蘇，過去4周的周銷售面積按年增長分別為+19.5%、+31.9%、+95.9%及+109.3%，大幅跑贏二線及三線城市期內表現。
一線城新盤銷售佔全國15% 傳導至二三線城需時
彭博行業研究孔令儀指出，內地政府在9月開始推出一輪支持樓市的新政策後，至今新盤銷售表現的確以一線城市較佳，原因是這些城市錄得淨人口流入，經濟比較有韌性，故置業需求亦比較有韌性，因此樓市也比較容易復蘇。
孔令儀又引述內房在2009年及2015年見底回升周期的數據分析，指當年也是由一線城市樓價首先復蘇，然後置業熱度才傳導至二線城市，跟着始傳導至三線城市。她分析，上月以來內地一線城市新盤銷售率先復蘇，這當然屬正面，但也要留意去年一線城市新盤銷售額僅佔全國15.4%、低於二線城市的33.4%及三線或以下城市的51.2%，因此需要後兩者新盤銷售額也復蘇，整體樓市才屬止跌回穩。她認為，是次樓市下跌周期由2021年下半年開始至今已逾3年，調整時間遠長於之前的周期，因此目前要把置業熱度由一線城市傳導至二三線城市可能比之前周期較困難、需時較久。
「白名單」信貸規模增至4萬億 擬納所有合格項目
於9月26日召開的中共中央政治局會議分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作，提到「要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大『白名單』項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地」。
孔令儀分析，這是中共中央政治局會議首次提到「要促進房地產市場止跌回穩」，這反映內地政府目前對支持房地產市場的決心比以往大，而事實上，人行在9月下旬宣布減息降準後，住建部在10月17日亦表示在今年底前將「白名單」項目信貸規模增至4萬億元人民幣，將所有房地產合格項目都爭取納入「白名單」。
次季內地居民就業信心跌至疫後低位
向前望的話，孔令儀表示，內地政府若希望促進房地產市場止跌回穩，需要克服一些結構性挑戰，例如是如何令居民就業信心改善：「要達到可持續及可以普及的全面樓市復蘇，需要居民對自己的就業、自己的收入預期有改善，若他們仍然擔心工作及收入不穩定的話，便會擔心買樓後未必可以應付每月按揭供款，所以首先便要修復就業市場的信心。」
可留意的是，人民銀行在全國50個城市進行2萬戶城鎮儲戶問卷的「2024年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告」結果顯示，就業預期指數按季下降1.9個百分點至43.4%，就業感受指數按季下跌1.4個百分點至33.8%，兩者均跌至去年首季內地走出疫情經濟復常以來新低（見圖1）。
上半年內房佔新貸比例跌至單位數
另外，孔令儀指出，內地房地產（包括按揭）新增貸款佔整體新增貸款比例由2016年至2017年高位四成或以上回落至今年上半年的單位數（見圖2），這反映發展商目前融資困難，認為這問題需要改善，她表示：「我覺得樓市要復蘇，發展商的流動性亦需要恢復，令普羅大眾對向發展商買新盤後獲『保交樓』更有信心，屆時他們便更有興趣去買一手樓，而非一窩蜂湧去二手樓市，這樣發展商及整體房地產市場才有復蘇動力。」