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法興銀行林凱祺：2025幣策適度寬鬆 內房回穩可期
【明報專訊】內地政府2024年9月開始出台一系列支持房地產市場新政策後，主要城市住宅一手及二手銷售數據近月持續改善。法國興業銀行環球市場大中華經濟師林凱祺在專訪中表示，在目前內地通脹處於接近零水平的情况（見圖1），人民銀行仍有頗大空間進一步下調各大利率，實現上月中央經濟工作會議要求的「適度寬鬆的貨幣政策」，內房整體市場2025年止跌回穩的概率正在回升，能否真正實現此目標則要視乎具體政策出台的力度及速度。
中指研究院及克而瑞研究中心最新數據均顯示，內地主要城市內房銷售數據上月繼續改善。當中，根據中指研究院昨日發布數據，上月內地100個城市新建住宅平均價格為每平方米16,654元（人民幣，下同），按月上漲0.37%，按年上漲2.68%，原因之一是受部分城市優質改善項目入市帶動；上月內地100個城市二手住宅平均價格為每平方米14,203元，雖然按年下跌7.26%，按月也下跌0.53%，惟與前月按月下跌0.57%比較，屬跌幅收窄。
另外，根據克而瑞研究中心監測數據，得益於內房政策穩信心強預期，疊加年末房企業績衝刺，上月新樓供求「翹尾收官」，30個重點城市整體成交1801萬平方米，不單按月增長15%，按年也增長17%，而且與前季月均值相比更大幅增長86%。
一線城市住宅租金回報率超長債息 或已現曙光
林凱祺指出，目前最令人鼓舞的是人民銀行在2025年將會實施「適度寬鬆的貨幣政策」，屬2010年以來首次，此政策取向對房地產市場屬正面外，亦配合現時宏觀經濟環境。
她表示：「目前內地通脹處於接近零水平，借貸成本卻高達3厘至4厘，令實質利率也高達3厘至4厘，因此有很大的減息空間；既然人行在2025年將實施適度寬鬆的貨幣政策，我覺得這對內地樓價是有支持的，即使未必很多人願意因此借錢去買樓，但當目前中國10年期國債孳息率已跌穿1.7厘的情况下（見圖2），而一線城市不少住宅租金回報率近2厘，這可能是一個轉折點（inflection point）的開始，即可能已見到一些曙光。」
林凱祺分析，對於內地房地產住宅市場來說，雖然一線城市可能已出現曙光，但不少二三線城市仍然供過於求，這便需要政府直接介入市場，向發展商買入已落成或在建中的新盤，目標是去庫存，而根據法國興業銀行的預測，為內地100個重點城市新盤去庫存需要額外的1萬億至1.5萬億元。
二三線城市新盤去庫存 再貸款利率或降至1厘
根據人民銀行副行長陶玲於2024年5月17日介紹，該行擬設立的3000億元保障房再貸款，利率1.75厘，期限1年，可展期4次，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，預計帶動銀行貸款5000億元，銀行按照自主決策、風險自負原則發放貸款。
林凱祺指出，上述3000億元保障房再貸款推出7個多月以來，現時已使用額度不高，原因之一是不少內地二三線城市住宅租金回報率低於再貸款利率的1.75厘，令參與者無利可圖；而她認為，該利率需要壓低至1厘，才可以令有關內房新盤去槓桿的力度及速度加快，期望這情况會在2025年某一時點發生。
林凱祺表示：「這並非一夜之間（overnight）便會出現的情况，可能需要慢慢等待，因為真的要等內地政府把應該推出的政策都推出後，房地產市場才會真正止跌回穩。而我覺得目前內地政府仍然比較保守，並非採用『快打』的做法。」
現仍超配中國股市 緊盯特朗普新政策
根據林凱祺的分析，內地政府在2025年具體推出哪些政策以支持房地產市場止跌回穩，也要視乎美國總統當選人特朗普在本月20日正式上任後將出台哪些對華政策，尤其是向中國貨品加徵關稅的稅率，認為需要就此密切留意。她續說，雖然法國興業銀行現時仍維持對中國股市超配（overweight）評級，惟亦可能會因應特朗普本月20日上任後推出的新政策而改變評級。