【明報專訊】2022年及2023年一直看淡本港樓價的瑞聯銀行亞洲高級經濟學家Carlos Casanova，去年7月因應本港可望進一步鞏固國際金融中心地位，為經濟及樓價均帶來支持，料樓價去年下半年見底。Casanova昨日再次接受訪問，因應美國通脹在今年下半年料掉頭回升收窄再減息空間等不明朗因素，對港樓後市看法略趨審慎，預測樓價即使或已見底，惟復蘇之路漫長，未來3至5年料難有顯著升幅。
瑞聯銀行Casanova去年7月11日在本欄專訪中預測，本港將於2027年取代瑞士成為全球最大財富管理中心，進一步鞏固國際金融中心地位，為經濟及樓價均帶來支持，料樓價去年下半年見底，進一步潛在跌幅為5%。
目前回看，隨着美國聯儲局9月中旬開始減息，以及內地政府9月下旬開始出台一系列穩增長政策，本港股市已率先止跌回升，尤其是新股市場再次轉強，一如Casanova上述預測般進一步鞏固國際金融中心地位，這帶動反映本港二手樓價整體表現的中原城市指數去年9月末周最低報135.86點、較7月首周的141.24點再跌3.8%後便見底回升，最新報138.53點（見圖），可見Casanova測市暫時準確。
昨日Casanova再次接受專訪為本港樓市把脈，目前他對後市的看法已比去年7月時略為審慎，原因是該行對美國在是次減息周期幅度預期已收窄，料今年上半年最多只會再減息兩次，而下半年便不會再減息，原因是當地通脹料由現時2%多回升至約3%。
Casanova表示：「我們預期美國通脹在今年上半年繼續溫和放緩，這會為聯儲局期內進一步減息0.5厘提供窗口，但這只是一個細小的窗口，而且再減息幅度亦可低於0.5厘，尤其是我們預期美國通脹在下半年將掉頭回升至約3%，屆時會令聯儲局暫停減息。」
利好因素方面，Casanova指出，近年本港與內地經濟周期關聯度愈來愈高，內地今年料繼續實施穩增長宏觀政策，這對本港經濟及樓市均屬正面。
政府在去年11月15日發表《2024年第三季經濟報告》指出，本港整體住宅售價在季內下跌5%。隨着住宅售價下跌，市民的置業負擔指數在季內改善至約62%，但仍然高於2004至2023年期間54%的長期平均數。置業負擔指數又名「供款相對入息比率」，由政府經濟顧問辦公室每季公布，計算方法是以45平方米（約480方呎）的單位、按揭成數七成及20年還款期，計算出供款相對私人住宅家庭中位數入息的比率，從而反映供樓人士供款能力。
Casanova分析，去年第三季本港置業負擔指數高達62%，對比全球其他國際城市仍然屬偏高，故Casanova認為，本港樓價若能夠維持在現水平一段長時間，可以提高與其他國際城市比較的競爭力，Casanova指即使本港樓價或已見底，惟復蘇之路漫長，未來3至5年料難有顯著升幅。
總結是次訪問時，Casanova建議，本港政府可以考慮進一步放寬自住物業按揭成數，3000萬元以下自住物業按揭成數悉數放寬至90%，指此舉可以鼓勵換樓，促進樓市健康發展。
目前本港的自住物業按揭成數，非按保情况下不論樓價，最高按揭成數為七成；如果置業者希望借高過七成按揭，就需要購買按揭保險，最高可借九成按揭，詳情如下：樓價1000萬元或以下住宅物業，可借高達九成按揭；樓價1000萬至1125萬元，可借八成至九成，但貸款額上限900萬元。
