【明報專訊】普徠仕環球房地產證券策略基金經理Jai Kapadia在專訪中表示，估計今年美息將趨於平穩，大幅回落機率不大，因此目前旗下基金投資美國房地產信託基金（REITs）時，會聚焦於其持有的物業是否有加租能力以抵消甚至超越通脹，例如受惠人口流入的沿海大城市住宅物業及得益於零售銷售增長的購物商場。
在2022年1月27日見報本欄專訪中，普徠仕Jai Kapadia指出，由於美國在2022年很大機會將踏入加息周期，故該行較看好有加租能力的地產股。上述專訪見報約兩個月後，美國便於2022年3月開始加息，至2023年7月，聯邦基金利率上端由0.25厘大幅上升5.25厘至5.5厘，即使當局去年9月至今累積減息1厘，聯邦基金利率上端現仍處於4.5厘（見圖）。
既然逾3年前Kapadia測中美國將開展加息周期，在是次專訪中，記者首先亦向Kapadia請教對美息走勢最新看法。Kapadia表示，目前美國通脹韌性比較強，在通脹難以大幅回落的前提下，估計今年美息將趨於平穩，大幅回落機率不大。
被問及美息若維持於現時相對高位會否不利當地房地產市場估值，Kapadia分析，雖然此宏觀環境對房地產市場並非十分正面，但已比逾3年前好。
Kapadia表示：「2022年3月以來美聯儲大幅加息5.25厘後，我們見到當地很多房地產價值（value）均已從高位回落不少，這是市場最困難的時間。目前我們估計美息將趨於平穩，這便有利當地房地產價值回升，原因是房地產價值可簡單由租金除要求回報率計算，假如要求回報率跟隨美息維持不變，只要租金增加便可帶動房地產價值上升。」
基於上述分析，Kapadia現時投資美國REITs時，聚焦於其持有的物業是否有加租能力以抵消甚至超越通脹，因此其往往是比較優質、供不應求物業，例如受惠人口流入的沿海大城市住宅物業及得益於零售增長的購物商場，下文Kapadia將詳細介紹前兩者的投資亮點。
Kapadia表示，美國2020年首季爆發新冠疫情後，在家工作此模式曾短暫興起，居民從紐約、波士頓、三藩市等沿海大城市移居至內陸城市；惟隨着過去逾3年疫情受控、經濟復常，愈來愈多公司已要求員工回辦公室上班，居民於是由內陸城市重返沿海大城市，而且當地勞工市場亦持續強勁，帶來龐大新增住屋需求，加上近年美國息口走勢波動影響整體房地產投資需求，相關新增供應不多，結果目前沿海大城市住宅市場供不應求，料有關租金增長未來繼續可以貼近甚至跑贏通脹；作為比較，內陸城市住宅供求平衡現時便不及沿海大城市般理想了。
目前美國30年期定息按揭利率高達6厘多，被問及高息環境對當地住宅樓市的影響，Kapadia分析，正正由於按揭利率偏高，不少居民置業意欲受挫，於是「由買轉租」，推升有關住宅租金。Kapadia表示，目前美國不少沿海大城市住宅物業REITs息率僅3厘多，低於貨幣市場基金逾4厘的息率，原因是市場憧憬相關物業未來有加租能力，因此願意接受息率3厘多此較低的估值。
Kapadia強調，目前美國經濟增長理想，就業市場強勁，而且整體房地產新增供應不多，因此很多細分市場均有投資機會，除了沿海大城市住宅物業外，購物商場亦有投資亮點。
記者請教Kapadia美國網上購物近年是否愈來愈普及、搶走購物商場的生意？Kapadia表示，2022年美國疫情受控、經濟復常以來，居民其實是重返購物商場等實體店購物，近年店舖開業總數亦高於店舖結業總數，帶動零售銷售增長，而且不少網購公司亦在購物商場開設店舖以方便客戶提貨，加上消費者到購物商場餐廳餐飲及用膳的愉快體驗也是網購難以提供或取代的，上述利好因素均為當地購物商場帶來新增租賃需求。
美國購物商場新增供應方面，Kapadia指出，與當地沿海大城市住宅市場一樣，近年息口走勢波動影響投資需求，因此新增供應亦屬有限，在上述新增租賃需求帶動下，購物商場有條件加租。
