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施政報告放寬按揭 買樓仍須審慎
【明報專訊】讀者來信：
我目前居住在天水圍的自住物業已經供滿，為了方便小朋友上學，考慮搬去市區。近期《施政報告》放寬按揭，即使多於一個物業也可以做到七成按揭，加上香港減息，眼見樓價近幾年下跌了不少，請問我應該趁機入市嗎？我目標是買一個500萬元左右的物業，需要準備多少首期及每月還款多少？
筆者回覆：
《施政報告》中提到的按揭放寬確實方便了部分有實際居住需求的買家，加上近期減息，整體資金壓力有所緩解。然而，面對現時市况，入市仍需審慎考量，並非單純因政策變動就立即入市。
本次按揭上限放寬至七成，無論是否擁有物業，出租或自住均可，令買家減少首期壓力。無論想改善生活環境或搬近學校的家庭來說，都增加了不少靈活性。相比數年前，如持有物業的用家想再添一個500萬元的物業，首期便要300萬元，另加75萬元的印花稅；同樣的情况現時只需準備約150萬元首期，印花稅約11萬元，剩下的350萬元可做按揭，較以往更能輕鬆入市，而在減息預期下，相信供款會再進一步下降。
減息環境非代表樓價必升
不過，雖然首期門檻降低，但還是要合理規劃資金，避免過度槓桿，確保在持續供樓的情况下仍能維持穩定的家庭現金流。香港跟隨美國減息，按揭利息壓力確實有所減少。假設你計劃購買的物業價值500萬元，按揭年期30年，利率為3.875厘，貸款額為350萬元的話，每月還款額大約是16,458元。與之前最高息時期相比，每月供款少1000元，是有助緩解現金流壓力。然而，減息環境並不意味着樓價必然上升，市場仍然受多方因素影響，包括供應、需求及經濟狀况等。
覓低水物業可增抗跌力
當然目前樓價雖然尚未全面回暖，處於調整期，但如仔細觀察近期成交，部分屋苑內有類近單位可以有高達兩成的差距，這為有自住需求的買家提供了尋找「低水」單位的機會。如個別賣家急售或遇到財務壓力，便容易出現低水物業，張先生如有心置業，不妨多做功課，審慎選擇物業，聚焦在交通便利、校網優質的區域，在心儀屋苑「尋寶」。若成功覓到比市價低一兩成的單位，等於有更佳的抗跌力，即使日後樓市繼續回調，亦不用擔心，有安樂窩之後，便可繼續拼搏，創造更多價值。
最後為張先生計算置業能力，500萬元物業首期連雜費170萬元，借七成月供16,500元，需要工資大約35,000元，以張先生現時水平足夠有餘，另外若市區置業後，天水圍的物業可出租，扣除雜費後約每月多1萬元收入，當然亦可以考慮賣出，轉投股債組合，以平穩為主每月亦可多2萬元左右收入。建議張先生在入市前多作比較，並制定完善的財務規劃。如有需要，建議聯絡專業理財顧問以獲取更詳細的建議，從而制定穩妥的資產增值方案。
陳智鑾 信達興業董事物業理財專家
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