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【久利生專欄】收租股前路山旮旯?

消費券、紅黃碼,for different reasons零售及酒店都忙得不可開交,同時令業績期更專注於零售層面。論影響力,我們通常較為關注長和(0001)多於長實(1113),但多重疫情令香港有點落後於形勢,像李澤鉅所言,隨著各國放寬或全面取消防疫措施,業務所在多個市場的經濟活動回升,香港及內地疫情卻仍令人擔憂,封城及活動限制影響當地業務。 

因應經營業務所在部分市場衰退風險上升,集團「持續大幅下調今明兩年增長預期」。甚至可以說,長和系在2008年金融海嘯、歐豬危機都「睇得未有咁淡」;印象中即使是兩代交棒及世紀重組前,都很少講得如此坦白,說起來有點投行語言。

李澤鉅表示,本港住宅有強勁需求,港府亦正增加供應,而現時利率升高,相信一定會加P,建議買家要量力而為云云⋯。但這些都不是小股東要知的投資要點,閱得集團的自問自答Q&A,本欄認為要先聽明白三點:

一,「沒有物業重估價值下降的壓力」- 雖然可能被批評為過於保守,但長實集團物業的估值較同區其他物業低得多,似乎採用多年的保守政策對集團有利,當估值下跌時便沒有下調壓力,言談間暗指其他行家可能面對的問題,叫二三四線物業收租股情何以堪。

二,「定位就是沒有特別定位」- 叫得CK Asset,地產也是重要資產之一。例如英國酒館業務既是重要資產,但因有土地及建築物業固也是地產項目。總言之,就沒有地域、市場、行業的限制,最是注重回報或長期穩定,return and asset play。租金收入不穩定仍能靠資產保值,加派息叫機構投資者滿意。

三,「從來都無志在必得」- 正如此前寫過,這已成為李澤鉅的座右銘。長實在繼續積極主動增加土地儲備之餘,若回報合適亦會隨時出手,強調手頭上有充裕資源,進行地產或非地產相關的交易。雖然強調不會就個別未定案的交易作出評論,但不難想像,便是90億的灣仔恒大中心(和銅鑼灣崇光百貨?)。

有關SOGO,網友說得頗妙,選擇在首期消費券到手當日公布,劉鑾鴻提出以每股5元,私有化SOGO母公司利福國際(1212),似乎是「揀對了日子」,當然私有化不會分期(但又會否加甜?)。而收歸後當然可能是要將資產分拆變現啦。但又如何去price in再開關的利好(淡?)因素呢?

利福解釋,是由於零售環境自疫情爆發以來,一直處於下行狀態,同時營商環境的轉型,包括電子商務急速冒起,加重了實體零售商的重擔,認為在目前經濟不明朗的情況下,不利集團財務及營運表現,亦難以預視和估計何時能恢復派息。

不論是華置或是利福,派息是多年前最有力的資本動作,亦支撐著小股東的期望,即體現於每半年或一年召開董事會會議的開市急升。如果再開關的影響只能像消費券,則令人聯想起香港科技探索(1137)此前的盈警,指部分因為消費券引致香港的零售業競爭加劇,透支了HKTVmall的推廣開支及競爭力,做成了反效果。

而一個海港,只得一個海港城,但銅鑼灣又SOGO、又TIMES、又希慎利園,都夠爭餐死。大行話海港城守得住,但時代廣場賣了皮鞋再賣不到玩具,寫字樓已回穩有輕微增長,但商場租金收入則差強人意,甚至有加速惡化跡象,未來仍未看見曙光,並繼續拖累九倉置業(1997)的bottom line。

對寫字樓市場前景看法審慎樂觀,李澤鉅帶頭形容租金屬「租戶友好」水平,又說當租金下調一定水平,租戶便會重回核心商業區(CBD) 。 至於長江集團中心 2 期,預計於明年底竣工,今年內有預租活動。而長江集團中心 2 期的建築外型,「跟 1 期看來像是雙胞胎」。

Poker face的李澤鉅曾表示,只有長江集團中心屬非賣品,相信這點直到現在應該不會改變,1期、2期也不許賣吧。當年還有中環中心和還是和記大廈等多個核心區域收租物業。但現在市道不佳,會否又有另外其他組合打算?拭目以待。

回想很多年前,筆者曾聽聞集團也收到有趣的proposal,提議將長江集團中心放進商業房產信託Reit,但隨著熱潮過去及世紀重組後,可能性實已降低不少。今後恐怕只有繼續同「對面地盤」,也是沿美利道、紅棉路落的恒地The Henderson,對香港續零售租務收租無法不投下信心一票,儘管寫字樓仍在等投行expat客「回流」。

久利生

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