【久利生專欄】發展商如何又折返人間？

在相關風險未有跡象已滲入銀行的資產負債表前，發展商正在通過去槓桿、調整債務幣種等方式，主動轉化利率上升帶來的影響，提高財務抗風險能力。

資料顯示，房地產商正面臨2000億港元的銀行貸款到期。截至今年第二季，已有接近一半的到期貸款得到了償還或再融資。

當中包括新地5月做的230億港元5年銀團貸款，以及冠君產業信託6月的50億港元3年無擔保貸款，顯示再融資仍在「積極進行，高調完成」。

雖然大行的口徑，都是說地產行業面臨一定的再融資壓力，目前整體風險可控，不存在迫切的財務壓力問題。儘管如此，但筆者認為絕不可坐視不理。

面對港美高息環境，本地發展商無辦法不去採取更多操作，來管理他們的資產負債表，主動去槓桿，減少總債務規模，以降低利息支出。

它們同時亦要調整債務組合，例如，近月來增加人民幣計價債務的佔比。由於人民幣貸款利率在3至4%左右，較港元或美元貸款，相對地便宜100至200個基點。

有較多內地業務的地產公司，這種債務組合調整最為積極。九龍倉人民幣債務佔比從2022年底29%，升至2023年底74%；太古地產從2022年底的「零人債」，增至2023年底的30%。兩者這方面變化都頗大。

這些操作，顯然有助於更好地「配對」本港地產發展商的人民幣計價資產和負債，有效對沖匯率波動風險。

根據大摩為投資者準備的一份財務材料，恒隆在內地佔其資產價值有六成咁多，屬全港developer當中最高。其次係九倉同嘉里，都有四至五成「敞口」，繼而是新世界。

其中，恒隆同嘉里以物業投資居多（約超過40%），主要是商場項目，九龍倉相對較小（超過30%)，因為亦有做住宅發展。新世界在內地就主力物業發展項目（DP）。

市場共識已經逐漸形成，上星期，新世界完成350億港元貸款及償還債務，離岸貸款維持於較低成本水平，資料顯示，平均利率為香港銀行同業拆息加約1.1厘。

集團正正就是提高人民幣貸款所佔比重，包括新獲人民幣20億元境內15年期經營貸款（固定利率3.0%），以及人民幣6億元境內10年期經營貸款（固定利率2.9%）。據報還有幾筆境內經營貸款。

分析員認為，新世界需要更多積極的資本回收措施（如出售核心資產）及出售農地（近月好似是恒地及新地較大動作？），為更加積極降低高利息負擔。

事實上，在波動市況下，本地發展商短期要有資金管理策略，以降低融資利率、延長債務期限，並規避匯率及利率波動相關風險。

筆者相信，類似舉動，下半年預料會陸續有來，繼續同銀行磋商優化貸款組合，尋求加入低成本境內貸款，有效控制財務成本，維持穩健的財務狀況。

但在此之前，發展商或者要先處理好8月業績期，受低開發利潤率、低租金收入和高利息支出等因素，上半年盈利仍然疲弱，穩定股息將備受考驗。

久利生