恒大物業今招股籌158億 每手4924元 上市前戰投料可獲利 分析：估值低較易受落

明報記者 方楚茵

恒大物業今次發售約16.22億股，約佔上市後總股本15%。恒大物業今次招股引入多達23名基石投資者，當中包括人工智能（AI）「獨角獸」商湯科技（SenseTime）、中國燃氣（0384）及招商局資本等，認購金額最多合共近72億元，佔今次上市集資規模近半。

14名戰略投資者封蝕本門

事實上，恒大在上市前已引入了14名戰略投資者，包括華置大股東， 「大劉」劉鑾雄太太陳凱韻（甘比）、騰訊（0700）、雲峰基金等的中港投資者，總代價235億元，連同今次上市發售股份中一半為舊股，以上限價9.75元計，恒大從恒大物業最多套現逾310億元。

至於一眾上市前投資者，以今次招股價範圍計，即使最終僅下限定價，亦至少不用「蝕本」（見表2）。

按招股價介乎8.5至9.75元計，恒大物業市值約919億至1054億元，遠低於之前市傳1300億至1600億元。

銀河聯昌證券中港房地產研究主管鄭懷武認為，雖然恒大物業作為內地龍頭物管公司，一直都想其估值與已上市的碧桂園服務（6098）匹配，但由於近期的三道紅線及債務風波，加上物管板塊近月表現回調（見表3），故恒大物業亦以較保守的估值上市，僅為碧桂園服務的7折至8折上市，相信投資者會較受落。

多家科企注資 冀擴業務深度

對於獲多家科技公司投資，昨日恒大物業招股記者會上，管理層表示，將探索與基礎及戰略投資者的合作機會，特別是互聯網企業，如在智能業務的合作及投資，以擴展業務深度等。

擴張方面，集團表示，早已成立團隊，並在今年6至9月份已收購了5家區域物業公司股權，總代價1.23億元人民幣，帶來772萬平方米的在管面積。

未來在第三方物業物業亦會持續開拓，集資所得的65%亦用於進行戰略收購及投資，相信管理面積會逐步增加。

毛利率高 力谷社區增值服務

截至上半年，集團物管服務、非業主增值服務及社區增值服務佔收入分別為61.9%、27%、11.1%，毛利率分別為33.6%、37.3%、65%。集團指由於社區增值服務毛利率較高，在本身業務已擁有200萬業主的住戶資源下，未來會大力發展社區增值服務業務。