恒地3年遭政府累收200萬呎農地 上半年呎價僅800元 料仍獲利不少

文章日期:2021年8月24日

【明報專訊】港府近年加快向發展商收地,更推出不同名目的公私營合作項目,冀增加住宅供應。據恒地(0012)昨日公布的中期業績,期內再遭政府收回旗下錦田約10萬呎農地,並首次披露現金補償為8000萬元,折算呎價僅800元。翻查資料,恒地去年12月亦曾遭收回約63萬呎農地,呎價更不足700元,但在2019年遭收回126萬呎土地時呎價則近1400元,過去約一年時間,政府收地大幅「壓價」,或意味發展商議價能力下降,惟有分析員認為,農地成本低廉,預料恒地在相關交易仍獲利不少。

明報記者 陳偉燊

按地政總署今年4月的《新訂收回土地特惠補償率》,每平方呎基本定率1090元。除新市鎮發展區及受全港主要工程影響之新界地區,可按前述定率120%獲補償外,其餘類別被收回的新界農地,只按基本定率30%至75%獲補償,作價每平方呎327至817.5元。

恒地除在2019年披露被收回粉嶺北及古洞北新發展區農地,每平方呎收回價約1389.7元,惟時隔一年,在2020年度被收購、同屬新發展區的洪水橋及古洞南約63萬呎農地,呎價僅669.8元,不足此前呎價的一半。至於今年上半年被收回的錦田農地,呎價則約800元(見表1)。

同屬新發展區 呎價1年低五成

大和資本市場(香港)中國及香港地產主管簡國裕表示,相比恒地早年收購農地呎價低廉,即使近期被政府以較低價格收回,不排除仍有倍計賺幅。星展香港房地產業分析師丘卓文則稱,政府向來有既定機制收回農地,難言作價高低。

有外資證券行地產股分析員則稱:「公司方面不覺政府(收地)方面有大動作,反而更多聚焦於土地共享,並已有進展」,他估計,恒地透過土地共享計劃應佔三成可發展的私人住宅可達3600個單位。相比市區重建項目毛利率介乎30%至40%,而且發展需時約10年,在毛利率及內部回報率有限下,將土地成本較低的農地用於土地共享計劃,反而更具賣點。

上半年在港合約銷售逾78億元

至於恒地昨日交出的上半年業績,受惠因美麗華(0071)轉為附屬公司入帳,期內錄18.89億元估值收益。基礎盈利按年增逾五成至78.06億元。每股派中期息0.5元,與去年持平(見表2)。集團上半年在港錄得合約銷售78.65億元,按年增1.78倍;惟因期內入帳物業銷售不多,在港物業發展應佔稅前利潤約12.02億元,按年跌52%。

邱卓文表示,恒地中期業績表現和預期差不多。他認為,恒地下半年度會受惠於有較多售樓收益入帳。外資地產股分析員則稱,期內恒地基於疫情關係,沒有確定股息及紅股政策指引,亦沒有如過往披露出售資產計劃,業績大抵符合預期,焦點還是放在土地共享計劃可創造的收益之上。