恒大傳獲合生洽購物管業務 作價或低至200億元 分析:恒大乏議價能力

文章日期:2021年10月5日

【明報專訊】中國恒大(3333)為解財困,公開兜售旗下恒大物業(6666)及恒大汽車(0708)近兩個月,其中恒大、恒大物業,以及另一內房合生創展(0754)昨日齊齊在開市前停牌,據多家內媒引述消息報道,合生擬收購恒大物業控股權,惟作價卻出現兩大版本:包括較早時候以溢價四成、相當於估值近800億元提購;以及午後再傳出,合生以大約400億元估值、相當於折讓近三成收購恒大物業。

明報記者 方楚茵

據合生公告,停牌是以待刊發有關一項主要交易,涉及收購一家本港上市公司股份,並可能要提出強制要約。恒大物業則指出,待刊發可能涉及全面要約公司股份的公告。由於恒大物業上市至今不足一年,一旦控股權易手須取得聯交所同意,據指交易亦已獲開「綠燈」放行。

據報交易獲港交所開「綠燈」放行

今次合生出手收購恒大物業,市場普遍感意外。此前傳出可能提出收購的企業,除萬科(2202)、華潤等本身是國企或擁國資背景的企業外,民企僅得藍籌物管股碧桂園服務(6098)被認為有能力提購,尤其以昨日較早時傳出近800億元估值的收購版本,更惹來市場質疑合生是否有足夠實力「蛇吞象」。

雖然近年曝光率較低,但合生及其大股東朱孟依在內房界亦頗負盛名,合生早年與恒大、碧桂園、富力(2777)及雅居樂(3383)曾被稱為「華南五虎」,但過往十多年合生增長放慢漸落後於其他四家公司,惟其土儲有七成位於一線城市,且項目質素不俗。加上除朱孟依外,朱氏三兄弟其餘二人擁有的新南方集團和珠光系等,業務並不局限於內房範疇,仍被外界視為有一定實力。

曾為「華南五虎」 三道紅線全綠檔

銀河聯昌中港房地產研究主管鄭懷武認為,是次合生收購恒大物業需視乎交易條款,由於目前合生在「三道紅線」政策下為「綠檔」企業(即全部達標),財務上較有彈性。因此若傳聞的200億元代價為實,合生有足夠財力完成交易,但或會令集團有一至兩道要求「踩紅線」,倘有其他友好企業或大股東額外承擔部分資金,將進一步減低財務壓力。

翻查資料,合生截至今年6月底止手頭現金約429億元。另值得留意的是,倘若以400億元總估值進行收購,扣除恒大物業同期手頭現金仍有140億元人民幣,交易實際市盈率僅約6至7倍,對合生而言更為划算。

銀河聯昌:恒大買家選擇無多

鄭懷武認為,在「三道紅線」壓力及本身的財政壓力下,恒大對買家「無太多選擇」,物管龍頭碧服早前已先後收購藍光嘉寶、富力物管及彩生活物管,換言之市場上僅得萬科等少數企業有能力做到。至於即將易主的恒大物業,他預期在失去恒大每年注入大量項目及其他業務支持下,增長或大幅下滑,往後或與合生旗下的物管業務「合生活」合併。