陳智鑾:移民後港物業授權專業人士管理

文章日期:2021年10月18日

【明報專訊】楊先生準備移民英國,香港物業則打算出租,若要授權他人管理物業,楊先生可在離港前設立授權書,在律師見證下便可完成,但一般授權書有效時期為12個月,若遇到需要買賣而授權書已屆滿12個月,對方有權要求提供額外證明該授權仍然有效。若當時楊先生已身在英國,便需要在當地公證人見證下簽署。至於授權書內容可以根據楊先生實際需要度身訂製,只要條款清晰明確即可。

除了授權書的細節外,亦要細心選擇為你管理物業的人,一個良好的管理者能夠維持較高出租率,減少租客流失,確保租客準時交租,如遇上不良租客能及早識別,防止演變成租霸。尤其楊先生即將離開香港,管理者會成為業主與租客溝通的主要橋樑,管理者要處理日常事項,能及時匯報重大事情,減少資訊延誤。另外,楊先生提到物業有機會被收購,相信亦有一定樓齡,如幸運遇上財團洽購,當然是好事,不過與財團談判,計算開價是否合理需要專業判斷,在收購過程中,如對方未能完全整合業權,有機會提出強制拍賣申請,到時候更需要面對法律程序,面對收購,需要的專業知識比一般物業管理更多。然而實際上收購一般並不會即時發生,楊先生更要留意維修方面的開支與責任。舊樓的各種維修費會隨着樓齡上升而增加,而且連帶的法律責任亦愈來愈多,要小心處理,例如強制驗樓和強制驗窗,若不能按時完成,業主有被罰款,甚至判監的風險。因此,楊先生在選擇管理者時,除了要做好物業管理外,即使並非十項全能,也要有廣闊的人脈,遇到不同情况亦能找人到合適的專業人士處理。其次,因應物業維修費可能急升,以及未來有機會在強拍時需要的專業費用,楊先生應預留一筆「舊樓維修及收購資金」。

留意港樓收入或納英國稅網

最後在此提醒一下,由於香港奉行簡單稅制,和英國的稅制不同,楊先生將來在港收取的租金有機會需要繳付環球入息稅,如日後將物業賣出,亦有機會被徵收資產增值稅的可能;若將來物業要傳承至下一代時,子女亦有機會要為繳交遺產稅才能繼承財產,比例可以高達40%。當然,移民前建議必須先了解英國稅務規例,有必要時先做好稅務規劃,方為上策。

信達興業董事

[陳智鑾 理財信箱]