鄺翠玲:保費融資策略 減低退休贖樓壓力

文章日期:2021年10月25日

【明報專訊】林先生現年50歲,預計在65歲退休,和太太二人強積金現值共約200萬元,估計到65歲時會累積至約400萬元,再加上現時約200萬元積蓄,相信日後的退休生活有一定的保障,唯一擔心的就是現居單位在退休時仍有約130萬元的按揭餘額,若在退休時一筆還清,手頭上的退休金便會減少逾20%。林先生覺得資產額是衡量財政能力的指標,也提供某程度上的安全感,在退休時仍清付這麼大筆的樓按,相信「安全系數」會大減(幾年前加按讓兒子有資金留學,確是打亂了他原來的盤算)!因而來函詢問有什麼辦法可減輕還清樓按負擔呢?

林先生深知可採用投資方法以增加資產,但科網股爆破一役令他差點破產,以後也不敢再沾手股票。儲蓄保險、甚至年金作增加資產雖然可行的,但現在要投放65萬元以上,才能在15年後取回130萬元,但不要忘記退休金就少了65萬元,對「安全系數」也有影響!那林先生仍有什麼方法,既是風險較低,但回報又較高的方法呢?

近期有很多客人探討「保費融資」的各項應用,筆者也認為這是一個可提供給林先生參考方案,以較具成本效益的方法解決清還樓按問題。

高現金價值壽險抵押銀行 造就槓桿賺錢

簡單來說,保單融資就以是一份擁有較高「現金價值」的人壽保險抵押給銀行,從而減低整體成本(約為原保費的25%),而這份保單並不會因為已抵押了而減少增長、派息等,由於現時借貸利息極低(年息約1厘多至2厘,甚至更低),保單的增長較付出的利息為多,便有正回報,造就了一個槓桿賺錢的機會,假以時日,槓桿令回報更吸引。

這就像置業一樣將物業抵押給銀行,只付首期,其餘抵押給銀行(付1厘多至2厘利息),然後將物業放租以賺取租金回報,租金收入減去利息,便是這物業的回報。

那林先生的「保費融資還樓按」方案會是怎樣的呢?他所需要的首發資金約為45萬元,選購一個172萬元保障額的人壽保險(總保費需付中160萬元),在批出保單當日已有保額80%的現金價值(132萬元),以此抵押給銀行,批出現金價值的90%為借貸額(119萬元)。日後此保單將會跟據172萬保障額來派息/增加現金價值,假設銀行的借貸年利率為2厘,在15年後,保單的現金價值為334萬元,若在此時退保,預料可取回淨回報127萬元。在這15年的平均年回報為7.6%。以同樣的時間滾存(15年),利用保費融資策略令所需首發資金減低三成。

真的這麼「筍」?完全沒風險嗎?平心而論,筆者建議林先生留意以下細節:

1. 融資的部分是要支付利息的,如果利率飈升,整體回報或會受影響;

2. 保單的派息是否「全保證」的呢?若非保證部分派息不似預期,對整體回報有多大的影響?

但此兩點潛在風險和買樓收租的風險也大同小異啊!筆者建林先生和理財顧問商討詳情,定下全盤計劃方案!

美聯金融集團高級副總裁

[鄺翠玲 理財信箱]