九建牛池灣補價96億 金額市區最大 可建樓面216萬呎 超觀塘凱滙

文章日期:2021年10月30日

【明報專訊】繼太古地產(1972)、中華汽車(0026)完成柴灣車廠轉作住宅,以及香港興業(0480)愉景灣二白灣後,再有大型項目完成補地價。九建(0034)昨公布,與政府磋商逾20年的牛池灣清水灣道35號,已完成逾96億元補地價,以重建樓面逾216萬方呎計,每呎樓面補價4464元,除為歷來市區最大宗補地個案外,亦是自2017年新地(0016)西貢十四鄉項目以158.9億元完成補地價後,近4年來本港最大宗補地價個案。

明報記者 甘潔瑩

有關規模將是近年市區最大型住宅發展項目,比同位於東九龍的信置等觀塘凱滙總樓面約185萬方呎還要大。綜合發展商及地政總署資料,過去兩個月共有3個大型項目完成補地價,涉約415.75萬方呎,補地價金額逾194億元,反映發展商近月積極完成補地價以便增加土地儲備。

呎價4464元 低10年前市傳補價三成

最新完成補地價的九建清水灣道35號,鄰近牛池灣村及港鐵彩虹站,前身為聖若瑟安老院項目。據悉發展商早在2002年取得安老院的土地權益後,隨即進行規劃及換地等,惟在換地及補地價洽商過程中,一直與政府拉鋸。市場消息稱,2011年政府曾批出項目補地價,有傳金額約130億元,每方呎樓面補價約6000元,但當時九建認為樓價再上升空間不大,拒絕有關補價。

對於現時批出的補地價較2011年低逾25%,普縉助理總監(專業產業諮詢及估值)李雋傑認為,雖然項目最新補地價比10年前市傳金額低,但未必可直接比較,因可能兩者條款不同,補地價計算基準亦有不同。中大經濟學系副教授莊太量表示,補地價有既定機制,不可能因為增加供應而隨意調低補地價金額,或政府過去制定補地價金額過高。

06年獲批建2120伙 年初再申建至5005伙

九建又公布,換地完成後,預期重批地段將發展為一個集零售購物中心及5幢住宅大樓於一身之發展項目,未有透露更多發展細節。翻查資料,上述項目早在2006年已獲城規批建5幢59至62層高商住物業(當中住宅部分為52層至55層高),提供2120伙,總樓面約216.33萬方呎,與公告內提及發展樓面216萬方呎相若,有關規模將超過近年市區大型發展項目觀塘凱滙1及2期,兩期合共總樓面約185萬方呎。

不過,九建早在今年初遞交修訂方案,有關方案尚未審理。修訂後方案,住宅部分以不多於7.5倍地積比率作發展,擬建5幢62至63層高綜合用途大廈(58至59層為住宅用途、另4層非住宅用途),建築物高度為主水平基準以上224.55至226.55米,擬建5005伙住宅單位,住宅部分涉180.62萬方呎。另非住宅用地部分則以地積比0.937倍作發展,涉22.56萬方呎非住宅用地,當中約10萬方呎休憩用地(包括私人休憩用地7.67萬方呎、及公眾休憩用地2.37萬方呎),並設475個停車位,總樓面約203.18萬方呎。