東涌配電站住宅地流標收場 港鐵7年來首流標 分析:補價過高 難有合理利潤

文章日期:2021年11月6日

【明報專訊】港鐵(0066)東涌牽引配電站物業發展項目,自上周四截標後一直未開標,港鐵終在昨日公布,不接納任何有關項目標書,並會於合適時間重新招標,是繼2014年輕鐵天水圍天榮站項目後,近7年來再有港鐵項目流標。政府罕有地就事件回應,指項目未能如期推出,對本年度私人房屋土地總供應影響不大。有業界人士稱,項目補地價金額太高,計及分紅,發展商難有合理利潤。

明報記者 甘潔瑩

近年東涌地皮也曾出現流標情况,如由政府去年10月推售的東涌第57區商業地皮,可建樓面逾126萬方呎,惟當時僅收3份標書,其後政府指入標價未達底價,最終流標收場。業界人士亦稱,是次流標料影響東涌東站第1期日後招標,並建議港鐵有需要檢討項目補地價及分紅比例等。

政府:流標不影響供應 首3季超標

另政府昨罕有回應項目流標,指政府一向採取多管齊下的策略增加私人房屋用地的供應,除鐵路物業發展項目,亦有政府賣地、市區重建局項目及私人發展或重建項目。截至本年第三季,2021至2022年度的私人房屋用地供應可提供約1.37萬個單位,已超過全年供應目標1.29萬個單位,而東涌牽引配電站發展項目未能如期推出,對本年度的私人房屋土地總供應影響不大。政府發言人續說,政府會繼續加快造地建屋的步伐,預期在本年第四季度仍會有不同來源的用地推出,為市場提供穩定及持續的土地供應。

上周四截標共收5份標書

是次獲5家本地「大孖沙」入標的東涌牽引配電站物業發展項目,包括長實(1113)、新地(0016)、恒地(0012)、信置(0083)及華懋入標,惟港鐵昨日公布,不接納任何有關該項目的標書文件,並會於合適時間重新招標。

每呎補地價5072元 貴過日出康城

上述項目位於東涌文東路及毗鄰東涌北公園,鄰近區內大型屋苑映灣園,較遠離現時的港鐵東涌站,項目將建於東涌牽引配電站及其鐵路設施上方,地盤面積約15.5萬方呎,可建樓面約93.96萬方呎,預計提供1400至1800個住宅單位。據悉,項目補地價逾47.65億元、每方呎樓面補價達5072元,比將軍澳日出康城還要高。此外,發展商還須就分紅比例向港鐵提出建議,比例不得小於15%。另發展商須額外出價競投,金額須不少於2.5億元。

業界料或影響東涌東站1期招標

普縉助理總監(專業產業諮詢及估值)李雋傑分析,項目補地價金額太高,計及向港鐵支付的分紅,發展商難有合理利潤發展;另地皮遠離港鐵東涌站,附近基礎設施未完成,流標屬預期之內。值得留意,除東涌牽引配電站外,本財年度港鐵將推出東涌東站第1期發展項目招標,李雋傑認為,是次配電站項目流標對東涌東站1期的招標會有一定影響,若港鐵維持東涌東站於本年度招標,可能有需要檢討項目補地價及分紅比例等條款。