余淑穎:移民台灣未有工作 買樓或需「一炮過」

文章日期:2021年11月8日

【明報專訊】來信沒有說明夫婦二人相關工作所累積的退休保障儲蓄有多少?全家人的醫療及人壽保障每年開支多少及保額是否足夠?還有否其他債務和家人需要額外照顧?這三個重點對於你們決定將手持物業重整,或移居台灣尤其重要。

首先是現金流並不算太充裕,大約只有13萬元,只足夠維持現時3個月的家庭總開支。假設你們用市價放售收租物業,理應可以取回大約360萬元現金。如果將收取回來的資產再減去自住物業的按揭(323萬),七除八扣後總資產只可提升大約30萬元,換取的便是節省兩層物業往後的按揭供款壓力(每月合共1.9萬元)和放棄了將來被動收入(收租物業的租金收入)的優勢。若選擇此方案,你們必須好好把握退休前從工作的收入,加倍儲蓄來提升退休保障,以作日後生活所需之用。

如果選擇以換樓形式將收租村屋轉為新界市區400萬元的單位,始終樓宇質素、尺數大小、樓齡和交通網絡的選擇因人而異,因此若果已有心儀目標物業也可考慮,但重點要留意在換樓過程中涉及的開支同現金流的需要能否配合到。

選擇將兩層物業完全放售將所有資產變回現金後安排移居台灣,假設成功地將兩個物業用市價放售減去現時銀行按揭貸款,資產應該可套現500萬元。根據互聯網提供一些台灣生活質素和物業現時售價的資料作參考,一間約800平方呎台北市區物業售價中位約200萬元,當然不同的地區丶交通網絡價格相差甚大。假設移居台灣後未必馬上能有固定工作來申請物業貸款,因此需將資產一次式購買或者選擇先租後買。在台北市平均每人生活費約為5000港元,因此在台灣的家庭總開支便會圍繞在2萬元左右。每年總開支大約24萬元。

買樓餘款可購高息股收息

假設將200萬元扣起備用作日後台灣置業,餘下的300萬元在香港可選擇高息股票收取股息或者可選擇每月派息的債券基金作日後生活費的被動收入。假設每年有年利率6厘回報,應可帶來每年約18萬元的利息收入。當然要留意相關的利息收入轉到台灣時會列作收入計算需要繳稅。至於移居台灣涉及的就業機會、稅收開支和醫療保障等等相關資訊便必須找從事專業台灣移民代辦人士了解詳情。

美聯金融集團高級副總裁

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[余淑穎 理財信箱]