建滔張國榮:港樓價或再下跌 集團暫不會買地

文章日期:2021年11月15日

【明報專訊】恒指上周回升457點或1.84%,市場焦點是內地房地產調控有放鬆迹象,藍籌內房股價均升逾一成,今期封面故事由上周五剛獲「傑出工業家獎」、近年投資房地產及股票均獲得理想回報的建滔集團(0148)主席張國榮,以及有「亞洲巴菲特」之稱的惠理集團(0806)聯席主席兼聯席首席投資總監謝清海分析最新形勢。張國榮認為,內地政府現已開始救市,料房地產市場將轉趨穩定,而他相信本港地產股較實物房地產更有投資價值,建滔及他個人近日已低吸新地(0016)、信和(0083)及新世界(0017),另增持銀行股恒生(0011)。謝清海則認為,內地居民相當比例財富投資於房地產,料政府將致力令樓市軟着陸,並相信內地GDP可達成2035年翻一番目標,屆時內地中產階級人數將升至7.5億,實現共同富裕。

明報記者 葉創成

張國榮上周五獲香港工業總會(工總)頒發2021年「傑出工業家獎」,表揚他於1980年代創立建滔以來,憑着刻苦耐勞及堅毅不屈的工業家精神不斷壯大建滔的規模。建滔股價自1993年10月上市以來勁升數十倍(見圖1),除了在工業領域出類拔萃外,近年更將業務擴展至本港物業發展及股票投資,並且取得理想成績,例如建滔於2013年9月以27.1億元投得九肚山官地,每平方呎樓面地價僅8382元,現已發展為駿嶺薈,包括56幢洋房及48個分層單位,2019年11月開售以來銷情理想,不少單位以每平方呎逾2.5萬元售出,料賺取可觀回報;另外,建滔在2016至2017年期間曾低買高賣國泰航空(0293)賺約8億元。

張國榮在上述傑出工業家獎頒獎禮後,接受《Money Monday》專訪,當中他除了分享工業家成功經驗外(見配稿),亦談及建滔及個人在本港股市及樓市最新部署,值得讀者參考。

樓價有機會跌至 普羅百姓可負擔水平

張國榮坦言,估計本港住宅樓價未來有機會向下調整至普羅百姓較能負擔的水平,而目前地價仍然高企,因此建滔暫不會買地發展地產項目:「當年(2013年)是值得去買地投資的,現在則不一樣了,而且我的兒子們對發展地產亦不感興趣。」

事實上,建滔於2013年9月以27.1億元投得屬沙田傳統豪宅地段九肚山麗坪路駿嶺薈的地皮,每平方呎樓面地價僅8382元,為當時區內地價的兩年低位紀錄,經過過去8年樓價大漲小回、地價已水漲船高,近月新界北區及西北區官地成交呎價亦高達8500元或以上,發展商風險相對增加。

地產股較資產淨值折讓大 具吸引力

與本港實物房地產比較,張國榮表示,目前本港龍頭地產股股價較每股資產淨值折讓近五成,屬更吸引,故近日不論建滔及他個人均有低吸新地、信置及新世界,「既然我們暫時不打算買地發展,而且我們若購買商場來營運,也不會比新地管理得好,那便不如買新地啦!亦買了一些信和、新世界,我自己有買,上市公司亦有買。新地每股資產淨值約200元,現時股價約100元,相等於五折!(見圖2)」

信和置業年報資料資示,截至6月底每股股東權益為20.98元,而以上周五收市價10.08元計,折讓52%。新世界年報則披露,截至6月底每股股東權益約88.72元,而以上周五收市價34.4元計,折讓更高達61%。

根據建滔上半年年報,集團截至6月底權益工具總額約53.74億元,佔總資產約5.5%,主要由一系列廣泛且主要為藍籌的上市股票組成。而建滔在上月29日發表公布,指當日已於公開市場購買合共42,100股恒生股份,最新持有516.75萬股恒生股份,總代價約7.38億元,均價為142.9元。恒生股價上周五收報144.2元,建滔在該股的投資料暫有微利。

建滔揸近50億藍籌 重倉恒生

至於恒生的投資亮點,張國榮指出,恒生業務穩健,派息慷慨,現時息率逾4厘,而建滔借貸成本僅1厘多,故恒生對建滔來說屬一項合適的投資。

根據建滔去年年報,在房地產部門包括本港沙田駿嶺薈、內地華東昆山開發區建滔裕花園一期、千燈建滔裕花園四期,以及花橋建滔裕花園三期、四期及五期等主要項目部分銷售入帳帶動下,營業額按年大幅上升153%至83.3億元,未扣除利息、稅項、折舊及攤銷前之盈利大增81%至35.2億元,其中,住宅銷售營業額急升238%至72.1億元,租金收入則受疫情影響下跌4%至11.2億元。

內地政府重視穩定 已開展房地產救市

今年7至10月期間,內地政府曾加強調控樓市,令新盤銷售轉跌,對建滔內地物業銷售有何影響呢?張國榮認為,經過早前幾個月收緊政策後,內地房地產政策現已轉趨寬鬆:「政府已經開始救市了,一定會救市的,因為需要穩定,目前連恒大(3333)都有機會被拯救,它的債券價格昨日便回升逾10%。」

談到建滔化工過去投資港股賺錢的代表作,是建滔在2016年12月公布於市場購入合共79.9萬股國泰股份,累計持有1.97億股,佔國泰已發行總股本約5.01%,跟着多個月建滔繼續增持國泰至3.78億股或9.61%、位列第三大股東,至2017年11月把所有國泰持股以51.62億出售予卡塔爾航空,每股13.65元,料賺約8億元。

2017年高沽國泰賺8億 源於卡塔爾王子洽購

受累新冠病毒疫情打擊客運需求,國泰去年虧損218億元後,今年上半年再蝕78億元,該股股價上周五收報7.33元,可見建滔在2017年11月成功在高位沽貨,不過,張國榮卻謙稱,低買高賣國泰只是自己運氣好而己:「我們當年是不想賣國泰的,只是卡塔爾王子請求我們賣國泰給他,你估我真是這麼厲害估計到過去4年發生的事嗎?只是好彩而已。你想一想,若去年以來全球並無爆發疫情,國泰生意仍然很好,卡塔爾王子便發達了。」

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