鄺翠玲:投資結合保費融資 成就多元目標

文章日期:2021年11月15日

【明報專訊】之前說過林先生因為沒有為兒子準備教育基金,唯有在最後關頭將自住物業加按,套現作為兒子升學之用,筆者現建議他使用「保費融資」策略,盡快累積財富作為退休時還清樓按。

今次的主人翁Simon(48歲)個案有點相似,但他兒子正讀中三,仍有三年作最後準備。其實他已有約150萬元流動資產,勉強足夠供兒子海外升學,但之後所餘無幾,現詢問建議給林先生的「保費融資」對他是否適用。

他們現居物業10年前以400萬元購入,尚餘約150萬元的按揭餘額及15年的供款期,現估價已達1200萬元。Simon 希望了解物業在這個規劃內怎樣能增強效能。

他和太太月薪分別是5萬元和3萬元,每月除了供樓開支外,個人及家庭開支約3.5萬元,每月也要預留1萬元作交稅及應急儲備,粗略估計,每月盈餘約2.5萬元。

筆者有以下初步構思:

1. Simon比上回的林先生有更大的靈活性,因為時間上較充裕,時間就是投資理財的最佳拍檔;

2. Simon最多可加按至五成估價(600萬元),若貸款年息2.5厘、25年供款年期,月供為2.7萬元,即增加了近1.8萬元,筆者對此有點保留,但若減低加按額至四成估價(480萬元),月供額變成2.15萬,只增加1.25萬元,在他們的財政狀况來說也可接受,但可套現約330萬元作下一步計劃;

加按套現330萬 投資回報跑息差

3. 若實行加按,供款期將推遲至73歲才完結,在65歲退休時,按揭餘額約187萬元,建議Simon在退休前準備好這資金;

4. 這330萬元可分成幾份:由於每月供款多了1.25萬元,Simon可將一年的額外供數(15萬元)抽起備用,以減低供樓開支壓力;其次將250萬元作投資用途,假設平均年回報6%,那麼每年淨是回報已是每年的額外供樓開支,就算將這回報部分拿出來供樓,投資本金也可以不動用了(這是一個典型的跑息差策略),到了65歲時,還了187萬元給銀行後,尚餘63萬元的資產;至於餘下的65萬元,大可把40萬元投進保費融資方案,10年後料可賺取約8%的平均年回報,取回約76萬元;

5. 利用投資回報跑息差,令Simon 可繼續維持現盈餘額,若將其中$8,000投放在月供年金計劃內,為期十年,至65歲時戶口價值料升至143萬元,若70歲時開始提取年金。每月料可取得$13,500,直至終老,可以提供一個不錯的安全網。

整個部署內,可達成兒子海外升學的心願,也可維持一定的資產額傍身,更可以利用息差策略減低按揭壓力及間接成就了長期的年金收入,在退休前亦有足夠資金償還樓按餘額!一舉數得,是一個很划算的計劃。

計劃橫跨逾20年 留意變數多

保費融資和年金供款期都是設定10年期,讓Simon在58歲時檢視方案的效能、本身情况等,而且那時兒子已大學畢業,家庭財政狀况在結構上或已起了變化。當然,整個計劃橫跨超過20年,期間經濟周期、自己由盛年走入退休期,相信會有很多變數,請Simon多和理財顧問溝通跟進,定期檢視計劃成效及作出合適調整。

美聯金融集團高級副總裁

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