葉創成:領展本港零售市場逆市增長 可續持有

文章日期:2021年11月19日

【明報專訊】本欄今年3月5日面世,首項推介便是商業房託領展(0823),當時股價70.55元,昨日收報71.2元,價格微升0.92%,加上期內每單位派息1.4834元,累積回報逾3%。領展於2005年11月上市以來,筆者與家人認購後一直持有,轉眼近16年,算是長期股東,趁領展於上周三公布半年業績,今日將會就此分析,並且分享筆者作為領展旗下商場及街市消費者的一些感受。

截至9月底止半年,領展收益及物業收入淨額分別按年增長10.4%及8.8%至57.78億及43.91億元,可分派總額達33.36億元,每基金單位中期分派增長12.7%至1.5959元,優於市場預期,以昨日收市價71.2元計,全年預期息率4.38厘,有一定吸引力。在筆者看來,在過去兩年多以來,本港零售市場面對不少挑戰、目前仍未完全復元,而領展有60%收入來自本港零售物業,要分析領展是次業績,關鍵是看增長到底從何而來,以及能否持續。

超市食品佔租金比例升至22%

在領展香港零售物業中,半年零售收益總額按年增長6.2%至36億元,當中,商舖、街市、熟食檔位及商場營銷租金收入分別增長0.7%至24.57億元、增長2.7%至4.86億元、增長28.9%至1.07億元。筆者日常也會到位於居所及辦公室附近的領展商場及街市消費,現在看來,原來便是每日在商場超市食肆在街坊消費後埋單時說「明天見」的員工、在街市為檔主促銷產品喊得聲嘶力竭的推銷員,以及在商場行人通道湧現的臨時店(POP-UP SHOP),各方面、一點一滴的努力為領展是次業績帶來增長。

超市進駐領展公屋商場 棄租旺舖

值得注意的是,在今年9月底,領展香港零售物業中,超級市場及食品商戶佔每月租金22%, 佔已出租面積17.5%;而在2019年3月底,該行業僅佔每月租金20.6%,佔已出租面積17.0%。也就是說,隨兩年半以來本港先後經歷社會運動及新冠病毒疫情,經濟及零售市場的確曾受到衝擊,港人到領展商場消費的話,增加到超級市場及食品店購買生活必須品,其他不必要的消費則相對減少,而領展商場面積因此亦增加出租予超級市場及食品店。

市場競爭是激烈的,超級市場增加租用領展商場樓面,相對應的,有可能是退租其他發展商商場樓面。以筆者從少到大生活的沙田為例,近年某超市在筆者童年時居住的公屋商場增設分店後,數個月前已退租鄰近市中心、在疫情前曾24小時營業的旺舖分店,而該被領展棄租的數千方呎舖位,至今未有新租客進駐。

筆者早前訪問一名星級基金經理,閒談間,他感嘆本港過去兩年多以來的確面對不少挑戰,對筆者的寄語是要「把平凡的事情做好」(do the ordinary things extraordinarily well),筆者過去8個多月也是抱此心態希望寫好本欄,與讀者分享港股實戰心得;而根據筆者作為顧客的親身經驗,領展旗下本港商場及街市近年亦「把平凡的事情做好」、藉着為鄰近公屋及其他居民「連繫好生活」,賺取合理租金,由此向股東派息,因此也很樂意繼續做領展的股東。

[葉創成 創富倉]