陳智鑾:物業財富傳承考慮因素多

文章日期:2021年11月29日

【明報專訊】在黎太的個案中,目標十分明確,希望將物業傳承予三名兒子,然而理財策劃是環環相扣,財富傳承只是其中一部分,黎太亦要做好現時退休策劃,再處理下一步。

先說居住環境,明白到黎太不想搬家,但隨着年紀增長,部分長者的活動能力有可能大不如前,居住在唐樓,每天要走樓梯是否適合退休生活?這點黎太亦要好好考慮。如期望保留物業其實可租出單位,在同一社區內租用合適的單位。至於退休資金方面,黎太現時每月由兒子供養,收支尚算平衡,但隨着年紀增長,黎太可考慮將投資組合作出調整,簡單來說,因股票一般波動較大,現時資金有75%投資在股票,市况波動時對資產影響較大,建議在組合中加進債券類別,降低組合波幅。

至於財富傳承雖是黎太的一份心意,但在計劃的過程中,可以和子女詳細溝通,了解他們的想法。例如關於舊樓老化帶來的維修問題,兒子們是否會樂於處理?黎太所居住的唐樓,估計樓齡至少達40至50年,屬於老舊物業,將來驗樓、驗窗、維修費等費用會直線上升,現時黎太現金尚算充足,但不及早預留相關費用的話,亦會造成財務壓力,而且,即使兒子們繼承後,因物業進一步老化,維修所需的資金可能會更大。就算兒子們為了節省維修費,將來物業在傳承後即時在市場上放售,60至70年樓齡的唐樓又是否有價有市?

倘3子同時繼承物業 再買物業需付BSD

另外,現時政府的印花稅政策下,每人只有一個首置物業名額,如再買其他物業則要付出額外買家印花稅(Buyer Stamp Duty, BSD),當然,在承繼物業時,無論兒子當時有沒有物業,都不需要繳交BSD,但將來3名兒子同時繼承一個物業後便會失去首置名額,除非如他們先把繼承物業轉名或將單位賣出,否則將來打算置業或換樓,便需要繳交買家印花稅,間接增加了置業的成本。

以上的問題,黎太需與兒子好好商量,若大家都想保留物業,以現時的現金水平應可應付大部分維修費用,黎太亦可以透過人壽保險來預留一筆維修基金,聯同物業作為一個完整的資產傳承。即使兒子繼承物業後,有足夠資金應付大維修,驗樓等高昂費用,不會造成經濟壓力。另一方面,若一家人經商議後,認為黎太應該有更適合退休的居住環境,物業可以賣出的話,扣除未來的生活費後,黎太可配合合適的理財工具,作低波幅的資產配置,將財富增值,將來留給三位兒子。

信達興業董事 資深物業投資者

[陳智鑾 理財信箱]