李曉佳:「私人居屋」難解本港房屋根本問題

文章日期:2021年12月9日

【明報專訊】新世界(0017)旗下社企「新世界建好生活」前日宣布,提議推首個私人資助房屋,以市價約五折至六折出售約300個單位。香港的房屋問題長久以來未能解決,有發展商願意提供協助自然是好事,但筆者認為,「私人居屋」這個想法仍存在不少疑問,尤其是會否在私樓與資助房屋以外,架牀疊屋地製造出一個不同的小市場?相信細節仍有待釐清。

近年房屋供應新嘗試 衍生「小市場」

今次新世界建好生活提出的「私人居屋」,坊間已有不少議論,除輿論普遍盛讚發展商出力解決問題、建議樓價吸引及可滿足上車客外,亦對方案要求政府少收三分之二補地價、附近土地的連帶利益等有爭議。

近年港府在房屋供應上作出了不少新嘗試,例如綠置居、港人港地等,每種新嘗試都設下不同規限,期望在增加供應的同時,更準確地支援有需要人士上車,但各不相同的限制,衍生出不同的「小市場」,例如近期市場上出現不少綠置居轉售大賺個案,就是源於這種分割市場的做法。

筆者較關注的是項目會否變成一個「畸形市場」。首先,「私人居屋」的項目數量有多少?新世界建好生活的土地當然是來自新世界,單一發展商會有多少土地可供「非牟利」發展? 其他發展商會否參與?政府會否介入協調,邀請其他發展商參與?

如果「私人居屋」最終只有寥寥數個項目面世,可能與社會期望出現落差;簡單而言是變成另一個綠置居,「幸運兒」低價買入單位,然後樓價因供應稀缺急升,吸引他們轉售賺錢離場,然後更多上車客瘋狂追捧;賺錢無好壞之分,但社會可能視為偏離項目原意。

此外,近年落成的居屋,不時出現管理費過高的爭議,部分每呎管理費高達3至4元,較不少新落成私樓更高;放在由發展商發展的「私人居屋」,情况可能更嚴重,不難想像買家會期望物業管理「私樓質素、居屋價錢」,社企又可否非牟利管理?

做法架牀疊屋 難成大量供應

筆者相信,解決目前香港房屋問題的最好方法,始終是大量增加房屋、尤其是資助房屋供應,當然這是「何不食肉糜」的說話,現實是短時間內難以促成;這個責任始終須由政府負起,若由單一發展商去做可能只是架牀疊屋;因以香港商業市場生態,其他發展商幾乎肯定不會加入,到時這邊一個綠置居、那邊一個私人居屋,倒不如集中火力鼓勵不同發展商統一以「土地共享」模式發展,提供更多土地、增加資助房屋供應,會否更加簡單?

[李曉佳 財經澡堂]