陳智鑾:買舊樓博收購 先看重建價值

文章日期:2021年12月13日

【明報專訊】強制拍賣,簡稱強拍,全名是《土地(為重新發展而強制售賣)條例》是於1999年香港立法會通過的一項公共政策,目的是為了改善高齡樓宇收購重建效率。2010年再修訂,現時強拍條例,50年或以上樓齡的樓宇集齊八成業權,可以向土地審裁署申請強拍。今年度《施政報告》提出研究降低舊樓的強拍門檻,市傳由集齊八成業權降至七成半或更低。相對的,香港物業老化速度十分高,《香港2030+》簡報指出,預計至2046年,樓齡70年以上的私人單位將達32萬個,相當於前年同齡樓宇單位數量的300倍。換言之,現時市區樓宇更新跟不上物業老化速度。當然,最終會否調整仍是未知之數,要留待正式公布。但是,若調低強拍門檻,是否可以投資舊樓博收購?又是另外的理財問題。

首先,Eric已持有一間自住物業,若期望再買入其他物業作投資用,便需要繳付買家印花稅,現時劃一為樓價的15%,若物業價格為500 萬,稅款便是75萬元。另購入第二間物業時,資金規劃會與第一間有所不同,比如按揭成數,壓力測試等等均會更為嚴格,需要資金和相關入息要求會更高。如果物業打算租出,在購入時的按揭成數會進一步降低至五成,另外租金收入亦需要支付物業稅。

非首置客資金規劃要求更嚴格

其次就是Eric是否熟悉舊樓或唐樓的投資市場呢?雖然現時市區舊樓林立,但如何選擇相關物業,才有被收購的價值呢?物業並不是只要樓齡高便會被收購,還要看重建價值。其中要考慮的條件包括,地盤面積、業權分散程度、地契限制等等,舉個例子,若一幢物業因地契要求有高度限制,即使清拆後亦不能重建為新式多層物業,其重建的發展價值便會大大降低。

另外,即使Eric能找到極具重建發展潛力的舊樓,亦要留意投資年期,因為等待收購的時間,可長可短,甚至比預期長得多。那麼,在持有該物業期間,便需負責維修等相關的問題,持有舊樓的維修成本不容忽視,除了因老化而需要無間斷維修,亦要因應政府要求定期做檢驗。以每10年計,維修金額需款有機會高達30至40萬元。再進一步說,即使將來有機會遇到發展商收購,亦要有足夠知識判斷對方出價是否合理,若最後不能達成共識而進入強拍程序,Eric亦要有充足資金應付相關的法律程序。

總括而言,若期望投資舊樓能夠「博收購」而取得大幅資產增值,需要具備充足的專業知識和現金流。Eric在決定投資前需做足充分考慮和資料蒐集。

信達興業董事資深物業投資者

[陳智鑾 理財信箱]