大摩轉軚看淡港樓市 料明年樓價跌2% 削地產股目標價最多近三成

文章日期:2021年12月17日

【明報專訊】摩根士丹利昨日發表報告唱淡香港樓市,預期明年本港住宅交投量下跌5至15%,至於樓價則由原來預測上升3至10%,改為下跌2%。該行表示,指雖然本港地產股目前估值便宜,但因應明年基本因素可能惡化,將行業觀點從「吸引」轉為「審慎」,並重點削減主攻住宅地產股目標價,包括恒地(0012)、信和(0083)、新世界(0017)等,減幅達兩至三成。

明報記者 陳偉燊

大摩表示,地產股目前無疑處於歷史性低位,但因應預測明年樓市「價量齊跌」,美國加息亦對行業有負面影響,將行業看法轉為「審慎」。

料明年住宅交投量跌5至15%

該行指出,今年以來撇除監管相關風險因素,在超低息、需求有限及一、二手市場交易量分別上升24%及29%下,不單樓價按年升6%,連帶地產股表現亦跑贏恒指。不過,展望明年,雖然樓市供應有限因素不變,通關後亦可能有額外買樓需求流入,但預期港股持續下跌所帶來的負面財富效應,樓市緊隨受壓的歷史將會重演。在預期樓市價量齊跌下,大摩原先的偏好順序是住宅、零售及辦公室,現時則變成辦公室先行,其次為零售,之後才到住宅。

辦公室零售物業表現勝住宅

該行解釋,由於辦公室租金自兩年前至今已下跌27%,相信租金已跌至谷底並會逐步改善,並預期中環辦公室仍比去非核心區域較受市場受落。他們在評估地產股時,會一如過往的下跌周期般,將資產折讓幅度由原先的45%,擴大至平均55%。其是次亦相應調整地產股的目標價,較多與調整資產淨值折讓有關,與調降資產淨值的關係較小。

就算大摩給予領展(0823)、長實(1113)、嘉里建設(0683)等多家地產股「優於大市」評級,其大抵給予新的目標價水平,均較之前其所訂的調低2%至20%不等,調降幅度最少的為長實,只有2%(見表)。至於其評為「持有」或「差於大市」的股份如新地(0016)、信置及新世界等,更較之前的目標價調降5%及29%,後兩者的目標價比原先水平低29%。平均而言,其給予發展商及收租股的目標價分別較之前低19%及4%。