低息利好 東奧後日本樓價續升

文章日期:2021年12月17日

【明報專訊】日本房地產價格在東京奧運後繼續上升,日本住宅房地產價格指數(Japan Residential Property Price Index)更是過去10年高位,雖有研究指出在奧運後樓價有可能下跌,惟暫時未見日本房地產指數有所回落,主要是因為日本主要城市如東京都及大阪等需求仍殷切。

早前日本首相更替,新首相岸田文雄獲黨內支持,10月31日眾議院選舉中,自民黨取得261個議席,高於過半數所需的233個議席,各界期待今後國會能穩定運作。大選翌日(11月1日)的日經平均指數,受惠於「政局穩定」而大幅上漲。市場預期日本樓市在2022年夏天參議院議員選舉來臨前,在現有貨幣寬鬆政策下的熱錢流入而穩定上升。

日揆提「收入倍增計劃」 冀刺激經濟

專門分析日本不動產股票等的市場人士預測,就眾議院選舉結果來看,大規模寬鬆貨幣政策與負利率政策皆會持續。對於向銀行等貸款以調度營運資金的不動產公司而言,若利率調升將會是大問題,但目前看來暫時毋須擔心。穩定的政權不僅可確保經濟政策穩定,亦見不到可能令日本房地產回落的因素。首相岸田文雄以防疫對策與經濟復蘇等為施政主題,他提出「令和版收入倍增計劃」,希望透過政策以刺激經濟增長。同時,政府為增加更多的中產階層人口,預計在今年內採取追加預算的方式,推出規模達數十兆日圓的刺激經濟政策,可以擴大內需與大規模的寬鬆貨幣政策令市場資金充裕,熱錢流向風險資產的結構似乎不會改變。

不動產調查公司東京KANTEI針對「分拆讓售公寓大廈的價格是人工每年收入的幾倍」進行調查。最近一次調查2020年的東京都,新屋樓價與收入比例升至13.4倍,中古屋達11.5倍,同時價格上升幅度高於平均年收入的增加幅度。以新樓來說,大阪府(10.37倍)和京都府(11.34倍)的年收倍率也很高,沖繩縣也達到當地居民難以出手的10.84倍。

新冠疫情導致日本經濟活動低迷,造成餐飲業、服務業、住宿業等以觀光產業為主的各類業種收入降低。冬夏季獎金平均為64.6萬日圓,比前一年大幅減少8.1%。受到疫情影響,分拆讓售公寓大廈的價格與年收差異的倍率預估將會持續擴大。

職員獎金減8.1% 日人收入與樓價差距擴大

觀察不動產市場可從投資用的公寓大廈價格中感覺到泡沫化的迹象。不動產投資專家表示:「東京都心的投資用公寓大廈的價格仍在上升。」造成此現况的背景,專家說明:「因為價格不斷上升,所以有人認為,若現在不購買,將來可能買不起。」這樣的交易情形讓人聯想到泡沫經濟。以熱門區域來說,小宅公寓(一房一廳,1LDK)成為購買目標的詢問度很高。

因去年的稅制修正,住宅貸款減稅扣除制度目前允許建築地板面積50平方米的住宅業主住宅貸款所得稅減免,是指有利用住宅貸款的人,每年可以從須繳納之所得稅金額扣除當年度貸款餘額1%的金額作為減免。這是因為目前住宅貸款減稅的主要是家庭式三房一廳(3LDK)公寓,房屋面積通常至少為50平方米。因此市場預估新屋的小宅公寓將會增加,但由於價格居高不下等因素,實際上供給並未出現。即使因年輕世代的單身者增加、長者的單身或二人家庭的增加使需求增加,但受到東京KANTEI推出的小宅公寓(1LDK)的房租高於套房公寓,承租門檻較高、較難作為單純收租物件運用的影響,目前看來發展商暫時沒有大量供應小宅公寓的計劃。

公寓大廈價格在新冠疫情沒大跌,在新屋供應有限的情况下,準業主購買的需求流向二手公寓大廈,尤其是面積70平方米以上的物業價格上升顯著。因此,盡可能的在23區內找尋價格比新屋便宜,且格局較為寬敞的二手屋為市場渴求。房地產公司東京KANTEI針對住戶對面積大小的需求變化做了每坪單價基礎的變動指數分析,以疫情前的2019年第一季度當作基準100點,2020年以後的上升程度,尤以70平方米以上的公寓最突出。2021年的第二季指數超過120點,第三季度甚至達到127.4點。另一方面,30平方米不到的需求比疫情前衰退,變動指數停留在103.6點。曾經有說法認為不動產市場將會上漲至東京奧運及殘疾奧運為止,事實的確如此,但這一波升勢仍不見衰退迹象。當然情况依地區而異,但已推翻當初預估東京奧運結束後不動產價格就會轉跌此一預測的可能性。

環球樓市 - 龍彩霞

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