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大灣區GBA專題:嚴打違泊 穗佛車位價看高一線

【明報專訊】內地近年推行「房住不炒」政策,打擊樓價上漲,買家轉而觀望,導致樓價受壓。資金尋找出路,而車位既屬不動產也是消費品,故過去一年廣州珠江新城一個車位售價可達30多萬元(人民幣,下同)。近兩年多了內地人買車,而港人在大灣區工作有座駕亦更方便,帶動內地車位可作投資或自用。其中廣州及佛山的新車需求持續上升,兩地車位價格亦被看高一線。

可充電車位升值潛力高

無論是在一二線大城市,還是在三四線小城市,隨着街道上流動車輛增加,車位需求日益增加,泊車問題也逐漸顯現。根據國家統計局數據顯示,目前內地中小城市汽車與車位的比例約為1比0.5。按照每年汽車保有量上升趨勢來看,車位顯然是商業或高尚住宅區的缺口。正因為車位稀缺,車位的價值逐步突顯,景博行創辦人曹景昌看好大灣區車位前景,他認為近年電動車興起引發大灣區車位投資,但現時停車場僅約10%至15%可以安裝充電裝置,所以港人想尋覓投資機會,建議選可裝充電配套車位,充電裝置約花1.8萬至3萬元。

除了充電裝置,同時也要在車位安裝CCTV以監察有沒有漏電等情况。國家推行綠色能源及節能減排,車位業主可透過手機應用程式出租充電或時租車位給其他車主,車主要支付租金的20%至30%費用予平台,確保收到租金;另20%至30%給予物管,由他們物管負責監測租客出入情况,最後車主可以收取餘下的約一半收益。

由於疫下更依靠人工智能,現時內地咪表十分渴市,以往可以隨街泊車令交通擠塞,但現時內地會用CCTV監控嚴打違泊,若車主違例泊車,CCTV每掃描一次都會向車主發出一張告票,可以是每小時一張。曹景昌表示,內地政策令車主開始習慣泊入停車場,令車位售價有升值潛力。

投資車位與買樓一樣,需要好好規劃,品牌實力強的房企,在規劃時,車位的空間、停車導視系統、照明、物業管理等都會做到專業。而且,投資車位的時候,投資者也要了解清楚車位的屬性,到底是「產權車位」還是「人防車位」(見另文)。目前廣州市最貴的車位要數珠江新城一帶,區內居民普遍為「有車一族」,但車位比例嚴重不足。廣東電視台早前報道,位於珠江新城的凱旋新世界小區的580個地下停車場車位,在去年中開售時索價55萬至65萬元,並限定每戶業主只能購買一個車位。對比起2010年珠江新城區內其他車位的平均價格為30萬元左右,11年間升值近一倍。廣州的車位,具有長久的投資價值,要留意你所在的城市車輛保有量多不多,是不是存在車位稀缺的情况。

一般來說,城市經濟愈發達,土地又十分稀缺,車位就會不足,這類城市的車位才值得投資。愈高端小區,一戶有好幾輛車是正常,這種高端小區車位緊缺,而且需求大,買入後容易轉手。

廣州車位回報率3.5厘至6厘

投資者判斷車位能否投資,絕不是單看地段和車位位置,還要考慮城市的泊車收費標準。有些城市按小時收費,無最高限價,有時候每日泊車收費高達百元。現時廣州珠江新城的車位有QR CODE,有如香港的咪表,只要車主掃描QR CODE付款便可以泊車,每小時收費28元,由於成本高昂,故也造就車位需求。純粹從投資角度思考這件事,無非就是考慮兩點:一是租金收益,二是增值收益。車位比較緊張的城市或小區,車位售價其實非常貴,但租金也高,比如廣州。一般老城區的泊車費每月可高達1800至3500元,出租回報率3.5厘至6厘。廣州與佛山的車位分別在於佛山車位供應較寬鬆,業主一般會配一個車位,只要業主放棄,發展商便可以向外銷售,但廣州則規定發展商要向每名業主配一個車位,有剩餘才可以轉售。而車位也是70年業權,車位業主可以做10年按揭,利息為3厘或以下。

車位的地理位置也會對車位的升值空間產生很大的影響。從區域的選擇上,一要優先選擇車位配比低的區域。二是要選擇中產階級聚集的區域,這些區域的人群消費能力強,擁有或購買汽車的機會大,租車位的人也會相應較多;三是要選擇商業活動密集的中心區域,這些地方的停車需求會比較大。同樣是停車,地下與地上的體驗天差地別,四季氣候各異,戶外停車夏天暴曬如同蒸籠,冬季寒冷風吹雪蓋。地下車位冬暖夏涼,乾淨整潔,一年四季停放,車內都是恆溫,同時減少意外的損害,還有物業監控24小時保證安全,這樣的停車場所,無論何時都更受車主喜愛。

明報記者 龍彩霞

[活在灣區]