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曼徹斯特學府多 吸引投資客

【明報專訊】英國2021年平均樓價為24萬英鎊左右,年內升幅達7.4%,其中威爾斯樓價升幅最顯著,達11.3%,倫敦則升2.6%。2021年聖誕節前後,英國物業需求大增,惟供應仍然有限。由於通脹升溫,市場擔心影響英國經濟增長,因此預測2022年該國樓價平均上升約3%,較2021年顯著放緩。現時投資者除關心倫敦的物業外,不少準買家也在曼徹斯特尋找投資機會。

大曼徹斯特由10個自治市組成,包括廣受投資者和自住買家青睞的曼徹斯特市(Manchester)和沙福特(Salford)。根據羅兵咸永道數據,到2025年,曼徹斯特市中心的年經濟價值預計將超過60億英鎊,不少國際企業移至該區,令樓價獲支持。英國物業管理公司指出,英國租賃市場的入住率一直高企,而房東的租金回報亦高達5厘。

不計租金 4人家庭每月開支2.5萬

過去一年,英國房地產價格穩步增長,HOME TRACK預測西北地區的房價將於2022年上升6%,2023及2024年預期上升5.5%,而2025年上升4.5%。現時不少家長都偏好在國際聞名的大學所在地區安居,令子女接受較好教育,而曼徹斯特擁有5所頂尖大學,吸引來自世界各地的人才,本地和國際畢業生均具有相當高的競爭力,其中曼徹斯特58%的畢業生選擇繼續留在當地工作,因此令物業投資市場持續向上,而英國許多年輕專業人士開始搬到倫敦以外的地方。因學生人數眾多,曼徹斯特、格拉斯哥、伯明翰等城市的房地產投資市場不斷增長。

未來5年樓價看升28%

「足球之都」曼徹斯特是英國第二大城市,人口僅次倫敦。這個昔日的工業重鎮憑藉相對較低的生活成本、優良的校網及工作機會,成為港人移居英國的首選城市之一。資料顯示,扣除租金成本,4人家庭在曼徹斯特生活每月只需約2.5萬港元,最平百多萬港元就買到一個單位。

租金方面,以1房單位為例,曼徹斯特市中心平均月租大約650英鎊至900英鎊,同樣面積的單位在倫敦要月租1300英鎊至2300英鎊。市場預計當地人口在2025年將增加至280萬以上,住屋需求殷切,帶動曼徹斯特未來5年的樓價有潛在28.2%的升幅,冠絕英國所有城市。隨着更多接受多元文化的企業陸續進駐,預計至2038年將會創造逾1.5萬個職位,帶來高達10億英鎊的經濟利益,有利港人移民發展事業之餘,亦為鄰近物業帶來強勁的租務需求。

1房戶月租不消千鎊 遠較倫敦廉

投資英國自然關心英鎊走勢。星展昨日發表的外匯報告提到,近期美元指數大幅反彈至96,首先因為歐洲央行官員的言論令市場對該行快速加息的預期降溫,從而削弱歐元的升勢,並支持美元反彈;其次因為美國1月通脹再創40年新高,聯儲局及總統拜登主力對抗通脹,市場預期美加快加息,年內可能加息超過6次;第三是地緣政治風險推升避險情緒,從而進一步支持美元。

若美國多名官員一致轉鷹,在3月議息會議之前,美元和美債收益率仍可能反覆上升,惟英鎊會呈窄幅波動。英國首相「派對門」風波令英鎊跑輸主要貨幣,另外央行行長的言論暗示當局仍傾向逐漸加息,同時首席經濟學家提醒市場不要認為利率上調至1厘時,央行就會自動開始縮表,這都削弱英鎊上升動力。不過,在美國公布超乎預期的通脹率後,市場擔憂英國亦面臨通脹壓力,加上英國2021年GDP強勁,推升市場對央行年內快速加息的預期。因此,在美元轉強下,英鎊仍維持穩健。短期內,央行因素或支持英鎊維持區間波動且偏強的走勢。

環球樓市:明報記者 龍彩霞

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