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陳智鑾:「甩名」首置可省稅 小心計算供款壓測

【明報專訊】葉先生與太太持有一間聯名物業,市值約600萬元,銀行尚餘貸款300萬,現時持有現金及投資組合約200萬元。最近想多買一間物業,目標同樣為600萬,但因二人已持有聯名物業,如再購買600萬元物業,相關印花稅很高,令二人欲步,想知道有沒有其他做法。

「首置」可省付15%稅款

一直以來,如以家庭為單位置業,一般都會用聯名方式持有物業,例如夫妻、父子、兄弟等組合,但鑑於過去20年樓價一直攀升,政府為防止樓市過熱而推出了不少「辣招」;其中2013年推出的雙倍從價印花稅(DSD),將原本稅率最高的4.25%,大幅調升至最高8.5%,其後在2016年11月「加辣」 ,此後從價印花稅劃一提高稅率,所有住宅物業交易均須支付15%稅款,條例只豁免首次置業或換樓人士(簡稱「首置」)可以獲得豁免。自此之後,首置名額變得十分珍貴,而聯名置業的數量亦大幅下降。

葉先生現時持有一間聯名物業,如直接買多一間600萬元的物業,DSD印花稅15%即為90萬元;如果想再多買一間而達至慳稅效果,可考慮「甩名」方法,將現有業權轉至夫妻其中一方,而近親甩名相關的交易金額,會以「第2標準稅率」即較低的稅率計算。至於何謂近親,一般指配偶、父母、子女、兄弟姊妹,而稅局亦有機會在甩名過程要求提交相關親屬證明,在這一輪交易下,甩名相關稅率為300萬元1.5%,即4.5萬,而葉先生以首置方式買600萬元的物業,稅率為3%,即18萬元,共22.5萬元,共節省67.5萬元。

或影響再置業入息要求

甩名能有慳稅效果,但有幾點需要注意。首先是買賣相關的代價。雖然只是內部轉讓,但亦要符合實際市况,舉例說,該物業市值600萬元,一半即300萬元,如果甩名時以100萬元作為代價,印花稅仍有機會由稅局重新評估市值收取。其次是若第一間物業額外印花稅(SSD)尚未完成,由甩名開始,將會重新計算,物業甩名後只要在36個月內再轉售,皆須按樓價支付10%至20%稅款。

第三點關於按揭。如原來的物業尚餘按揭貸款,在甩名後需要由餘下的業權擁有人承接,例如太太為業主,她需要通過相關收入和壓力測試,才可完成按揭,如收入不足,原則上可以加入葉先生為擔保人,但同時會影響葉先生再置業時的貸款申請。

最後是葉先生第二個物業做估算,現時800萬元以下的自住物業皆可申請九成按揭,借540萬元、30年還款、年息2%計,每月還款約21,000元,要通過壓力測試和每月供款比率的入息要有52000元,而首期相關的開支大約80萬元。

提醒葉先生,如甩名時已作為舊物業的擔保人,會令相關入息的要求進一步提高,當然,由於葉先生預算較鬆動,亦可考慮增加首期支出,以降低每月供款額來通過壓力測試。

信達興業董事資深物業投資者

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[陳智鑾 理財信箱]