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陳智鑾:送契物業要小心處理

【明報專訊】馮先生現時75歲,持有一個市區現契物業,市值約700萬元,樓齡30年,管理公司勤於保養,狀態尚算良好。馮先生有兩名兒子,現時與其中一子同住。由於年歲漸長,馮先生希望將物業交給兒子,方便日後打理。他聽朋友說可用送契形式贈給兒子,可節省印花稅,想了解實際操作和風險。

送契樓是指業主將業權免費送贈給他人,常見於夫妻、子女及其他近親之間,由於是送贈而沒有成交價錢,在土地查冊中會出現「deed of gift」,或者代價(consideration)一欄是「0」或「NIL」。

以往不少長輩以送契形式將物業送給子女,原因是以為成交價是零,便不用交印花稅。事實上,物業的印花稅除了會以成交價計算,仍會以稅局的評核作最後決定。以往樓價低迷時,低於100萬元的物業只收100元印花稅,是否送契對印花稅收入影響不大,但現時樓價動輒幾百萬,稅局會根據附近市場成交價作參考,如受贈方是直系親屬,就要按第二標準稅率支付印花稅(即較低的印花稅率)。

另一方面,要提提馮先生,送契樓的按揭及業權限制,會比一般物業多,第一是受限於額外印花稅,即使受贈者是兒子,在接受物業後的36個月內,如希望賣出相關物業仍要繳交相應的額外印花稅,最高可達成交價的20%。

倘轉售須繳額外印花稅 或高達20%

其次,若想兒子接受物業後希望短期內加按套現,銀行亦有機會拒絕接受按揭申請。根據香港法例第6章 《破產條例》,其中第49條提到,為了防止破產前逃避債項,法律規定凡破產呈請前5年之低於市價交易 (transactions undervalue),破產官可申請討回,所以一般來說,送契物業5年內有因前業主破產而「被收樓」風險,銀行在申請按揭時,如相關物業送契是在5年內發生,因應風險規避一般都不會接受送契樓的按揭申請。如果你是受贈一方,首5年內想用物業做活化套現基本上不可能,而若你是新買家,便有需要準備資金,在沒有按揭的情况下成交物業了。

透過馮先生的案例,亦想提醒各位讀者,如何保障自己,一旦不小心買到送契樓,除非資金十分雄厚,否則好大機會要「撻訂」 或取消交易,作為一個買家,又應該如何保障自己?最重要是學懂閱讀土地查冊表(Land Search),是否送契樓,會顯示在代價一欄。

按揭業權限制較一般物業多

除了最近的交易外,5年內的交易亦要留意,因為剛才提到破產追朔期為5年。所以讀懂土地查冊表,便可以為自己增添一份保障。另外,若心儀屬於送契樓,你亦可以先向銀行和律師樓查詢,該單位在交易和申請按揭時會不會遇到問題,如果兩方都回答正面,再和賣家訂立合約就可更安心了。

信達興業董事資深物業投資者

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[陳智鑾 理財信箱]