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測量師龔仲禮:2047地契期限 無礙商廈估值

【明報專訊】本港將有大批商業、酒店及工廈等物業的地契於2047年6月底到期,即《中英聯合聲明》中50年不變的限期,公眾都關注該「限期」對工商等各項物業的影響,以及2047年後的地契續期安排。澋鋒評估有限公司董事、特許測量師龔仲禮認為,過往未曾有因為地契將快到期等因素而影響物業估值,相信2047年後的續期安排不會出現劇變,預計最終能夠順利「過渡」。

龔仲禮表示,政府雖然暫未有清晰的說明,但內地對土地使用權的做法有參考價值。目前內地按照土地不同用途,土地使用權出讓的最長年限住宅為70年、工業用地50年,商業用地40年,國家總理李克強早年已公開表示,「對到期住宅土地可以續期,不需申請,沒有前置條件,也不影響交易」。

內地從寬處理土地續期 港料不會大改

龔仲禮表示,從李克強的講話,反映國家會從寬處理土地續期問題;香港與內地的土地政策雖不大相同,但香港2047後的續契安排,預料內地有一定話語權,「內地不做,香港怎會做,相信不會大幅改變」。

上市公司在本港擁有不同物業包括住宅、商場及酒店等,龔仲禮表示,業界評估該等物業估值時,並未因地契在2047年6月到期成為一個負面因素,顯示業界並不過於憂慮所謂「2047期限」,一般相信問題能輕易解決。

龔仲禮表示,回歸前,本港亦曾因地契問題一度引起市場憂慮,最後亦透過簽訂《中英聯合聲明》處理續契安排,他認為2047年的地契期限問題,同樣能順利解決,認為不用過於擔憂,預料中央及特區政府在適當的時候會有適當安排。

薄扶林花園免補價續期50年 具參考作用

理論上全港的土地擁有權,撇除中環花園道4至8號的聖約翰座堂在開埠之初成為唯一私人土地外,其餘盡數歸政府擁有,所謂私有業權實質只是向政府暫借使用權。早年地契分多種,港島地段或長達999年,市區為99年、75年不等,部分具續租權利,但目前地政總署的批租(賣地)年期已縮短為50年。

本港地契問題首先追溯至九七回歸前,九龍界限街以北的大幅新界土地因主權交接關係,由港英政府手中批出地契僅到1997年為止,令物業市道出現不確定性,及至1984年簽訂的《中英聯合聲明》,中英兩國達成協議,將界限街以北九龍半島及新界原定1997年到期的租約全部續約多50年,至2047年才到期,令地契問題順利解決。

回歸之後,南區薄扶林花園的契約在2006年到期,成為回歸後契約期滿的首宗個案,並獲政府全權酌情續期至2056年。政府近年沿用2006年處理回歸後南區薄扶林花園地契到的做法,讓地契免補地價續期50年,每年繳付相當於應課差餉租值3%的地租,並多番重申現時批出土地之地契年期均超過2047年。

各地政策不同 外地置業須留意

龔仲禮解釋,本港最早期的土地契約,大部分沒有指定的用途,後期政府依據土地規劃,將土地劃分為住宅、商業、酒店、工業等用途。他相信2047年之後也很大機會沿用現有做法,不會大改,以保障民生福祉,「這安排較為合理,因為不會令小業主負擔不起。看不到政府有什麼理由在地契到期時,大幅徵收補地價或大規模將物業充公,這也不利社會穩定」。

龔同時認為,香港特區政府不能對2047年6月後的物業狀况有一個肯定的說法,因《基本法》只說50年不變,並不能明確說明2047年6月後會發生的事情,其中2022至2047年到期的租約,都是酌情處理,也不能將以前做法作為案例。

他又提醒,世界各地的土地政策不盡相同,例如歐洲部分國家,在租約到期時,產權所有者會收取承租人市場價值去延續租約,大部分銀行更拒絕向租約接近到期的物業提供按揭,故港人到外地置業必須留意相關政策及條款。

明報記者

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