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澳洲或下半年加息 小心樓價調整

【明報專訊】澳洲2月時向所有已接種新冠疫苗的國際旅客開放邊境,遊客和商務旅客只要打了疫苗都可以入境,毋須隔離,當邊境開放也吸引海外人士回歸。在2020年初澳洲封城的那段時間,澳洲樓價下滑,主要是因為沒經歷過這樣的事,前景不明,疫情發生已2年,澳洲人基本已經與病毒共存,反令不確定性減少。這也對樓價屬正面影響,去年澳洲樓價上升了兩成,主要是澳洲息率維持低位,但交投量偏低。若下半年澳洲央行或會加息,就要留意樓價會有機會現調整。

Domain高級研究分析師Nicola Powell表示,澳洲樓價上升主要由澳洲獨立屋價格帶動,而海外買家購買大面積獨立屋,可能由於封鎖令促使新買家尋找更寬敞的房屋,或更方便前往海灘或者公園的住宅。她更說:「在疫情控制方面,澳洲對想要移民的人,甚至是準備留學的學生都非常有吸引力。」 因為疫情的關係,總共有16萬的留學生滯留海外,而澳洲物業委員會首席執行官表示,政府應該盡快計劃幫助留學生回來,這樣將能對澳洲的經濟有良好影響及有助經濟復蘇。

澳洲獨立屋帶動樓價上升

目前,市場上比較熱門的預測都是澳央行最早在8月份加息,按揭貸款的成本會增加。買家會考慮可負擔性。在通脹上升的情况下,潛在買家會考慮首期負擔。CoreLogic的研究指出,買家會轉向公寓多於獨立屋,加上海外學生回歸,公寓租盤自然受到追捧。再者,公寓交通方便吸引租客及投資者。

去年,澳洲維持低利率及推出振興樓市措施,樓價在用家主導下顯著上升。澳洲樓市受惠於低息環境,銀行配合將按揭利率逐步下調至平均的3厘左右,加上政府推出刺激樓市措施,帶動澳洲各大城市的樓房銷售價格不跌反升。隨着借貸成本低,加上首次置業用家及投資者在有限的供應下有大量需求,大城市的樓價有望持續向上。疫情影響海外買家投資澳洲物業,但依然無礙當地樓價上升。

第一國際物業的國際物業主管林宏釗指出,封關曾令遊客及海外學生不能入境,致使當地物業空置率上升,投資者因回報減少未必會踴躍入市,但在印花稅優惠下,剛性需求的買家反而增加,用家及首次置業買家成為主導。唯買家或投資者要考慮是通關後,隨着放盤增加、競爭減弱,買家逐漸掌握主導權,他們有更多時間作出購買決定並有更多議價空間。而放盤量增加及樓價可負擔程度下跌,都代表樓價可能會調整。但強勁經濟反彈、較低的失業率及預算案中協助首置客上車的措施,對澳洲樓市有正面影響。

墨爾本印花稅減半 惠及買家

墨爾本一向受到港人喜愛,當地推出印花稅減半措施,惠及當地人及海外買家,帶來入市時機。由現時至2022年6月30日,本地印花稅仍可享有50%的折扣,即約2.75個百分點左右減免。而購買墨爾本市區且建滿12 個月的物業,還可享受100%全額贖回本地印花稅,因此買家可享一半甚至全數印花稅減免優惠。由於海外買家購買墨爾本物業,須支付當地人及海外買家印花稅,在優惠措施下,海外買家購買建成12 個月或以上的物業,只需支付8%海外買家印花稅即可。墨爾本市中心可開發土地不多,未來供應仍然有限,因此市中心的新盤自然成為市場焦點。

環球樓市:明報記者 龍彩霞

[龍彩霞 海外置業錦囊]