【明報專訊】投行摩根士丹利以「結構性向下重新評級」(A Structural De-Rating)為題發表研究報告,指由於本港每日新增確診個案仍未「清零」,內地仍嚴格實施「動態清零」政策,預期中港至年底仍會維持封關。該行指,本港零售業結構在長期封關下已出現改變,在大量奢侈品牌撤出下,預料九倉置業(1997)旗下時代廣場及海港城呎租會承受極大壓力,其中海港城更由於區內出現新商場「爭食」,呎租至去年已下跌至334元,由2018年高位下跌三成。
大摩指出,中港就算恢復通關,九置都難以重見2018年的股價高峰60元、18倍市盈率或每股3.3元盈利的水平。就算中港恢復通關,借鑑澳門的實施經驗,只會呈逐步恢復而非V形反彈。
同時,內地商場近年不斷升級,以恒隆(0101)旗下內地商場為例,在銷售產品種類擴闊下,2020年及2021年銷售額分別按年增長43%及46%。化妝品及護膚品在內地定價吸引,亦會蠶食內地旅客來港消費。
此外,大摩預期本港網購佔零售消費比例會繼續上升,以去年第四季佔比10%計,已較2020年的6.3%大幅增長;加上隨着LV、Fendi等名店去年陸續撤出,以及口罩銷售店取代名店進駐羅素街,認為時代廣場已見「降級」,令時代廣場與希慎(0014)旗下希慎廣場之間的租金差距,由2018年的64%收窄至去年的36%,差價日後甚至可能消失。
K11 Musea呎租低逾半 海港城減租壓力增
至於九置旗艦商場海港城,大摩認為,即使過去數年呎租顯著下滑,但新世界發展(0017)旗下尖沙咀K11 Musea在2019年8月份開業,令區內競爭加劇,其中K11 Musea現行呎租金比海港城低逾一半(見圖),或對海港城未來與租戶商討續租時增加減租壓力。寫字樓供應方面,現時租戶擴充需求轉弱,空置率增加。
同時,供應過剩的九龍東提供更便宜租金及更新的寫字樓空間下,樓齡較舊的尖沙嘴商厦或面對更長的租金調整。
該行因應九倉置業面對的結構改變,料每股盈利增長會較慢,股價只有15%上升空間,股息率只有3.9厘。