大摩：中港今年難通關 九置商場租金料受壓

明報記者 陳偉燊

大摩指出，中港就算恢復通關，九置都難以重見2018年的股價高峰60元、18倍市盈率或每股3.3元盈利的水平。就算中港恢復通關，借鑑澳門的實施經驗，只會呈逐步恢復而非V形反彈。

指口罩店進駐羅素街 時代廣場「降級」

同時，內地商場近年不斷升級，以恒隆（0101）旗下內地商場為例，在銷售產品種類擴闊下，2020年及2021年銷售額分別按年增長43%及46%。化妝品及護膚品在內地定價吸引，亦會蠶食內地旅客來港消費。

此外，大摩預期本港網購佔零售消費比例會繼續上升，以去年第四季佔比10%計，已較2020年的6.3%大幅增長；加上隨着LV、Fendi等名店去年陸續撤出，以及口罩銷售店取代名店進駐羅素街，認為時代廣場已見「降級」，令時代廣場與希慎（0014）旗下希慎廣場之間的租金差距，由2018年的64%收窄至去年的36%，差價日後甚至可能消失。

K11 Musea呎租低逾半 海港城減租壓力增

至於九置旗艦商場海港城，大摩認為，即使過去數年呎租顯著下滑，但新世界發展（0017）旗下尖沙咀K11 Musea在2019年8月份開業，令區內競爭加劇，其中K11 Musea現行呎租金比海港城低逾一半（見圖），或對海港城未來與租戶商討續租時增加減租壓力。寫字樓供應方面，現時租戶擴充需求轉弱，空置率增加。

同時，供應過剩的九龍東提供更便宜租金及更新的寫字樓空間下，樓齡較舊的尖沙嘴商厦或面對更長的租金調整。

該行因應九倉置業面對的結構改變，料每股盈利增長會較慢，股價只有15%上升空間，股息率只有3.9厘。