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物管股眾安智慧依賴同系項目 集資料可併購壯大 目標高增長城市

【明報專訊】再有物管股即將踏足香港股票市場。由眾安集團(0672)分拆的眾安智慧生活(下簡稱「眾安智慧」)剛於上月通過上市聆訊。集團目前仍較依賴同系公司項目支持,經營規模較小,或限制未來盈收增長空間,唯有寄望上市集資所得,能加快集團併購進程以擴大規模。

撰文:旻晞

是次已是眾安智慧第二次提交上市申請。集團聯席保薦人為招商證券國際及中泰國際。暫時未知其招股確實時間及詳細內容,惟較早前眾安集團宣布,將通過優先發售的方式向合資格股東提供保證配額,每持有188股眾安集團股份,可認購1股眾安智慧預留股份。

第二次提交上市申請

眾安智慧總部位於杭州,主要業務覆蓋浙江省及長江三角洲地區。集團自1998年便開始向同系企業「餘下集團」提供物業管理服務,在管物業種類涵蓋住宅、公共物業、工業園、醫院及學校及商業寫字樓等。截至去年底,在管建築面積達1182萬平方米,涉及74個項目。與香港目前已上市的物管股在管物業規模相比,眾安智慧可歸納為小型物管股。

「大有大做,細有細做」,物管企業即使在管物業規模較小,但往往靠「基數小、增速快」以吸引投資者。不過從眾安智慧往績看,盈利增長及在管項目規模增速未算突出,尤其去年在管面積增長不足一成、項目僅多增一個;盈利亦只按年升6.7%(見圖1及2)。

近3年第三方收入佔比未提升

從在管物業收益方面,可見眾安智慧目前仍較依賴同系企業支持。首先是由餘下集團及其合營、聯營企業發展物業為眾安智慧帶來的收入,於過去3年都佔總收入約78%,佔比維持穩定未有下降,也即是來自獨立第三方物業的收入佔比未見提升;但同一時間,獨立第三方物業在管建築面積,佔總體的44%,即44%面積僅能提供22%收入來源(2021),可見相關物業的管理費水平相對低。

集團臨時招股文件提及,2020年集團於杭州、淮北、合肥、寧波及湖州等多個地方獲得由獨立第三方房地產開發商開發的14個額外項目,在管總建築面積約為130萬平方米,不過,當中11個項目為政府廉租房或於2000至2005年期間開發的舊物業,對服務標準要求較低,故雖能提供較佳毛利率,但管理費水平亦相對為低。

事實上,集團於獨立第三方物業所收的管理水平亦遠低於系內公司物業(見圖3),令集團整體管理費水平,近年表現相對「平穩」。按目前集團物業管理服務仍佔收入近七成看,眾安智慧未來務必要積極拓展在管物業規模。

臨時招股文件透露,截至最後實際可行日期,集團已訂約管理34個項目(尚未交付予集團管理),其中33個項目預計將於未來1至3年內交付。而最新在管項目已由去年底的74個增至78個。至於在併購策略方面,集團指計劃戰略收購或投資於專注住宅或非住宅物業的中小型物業管理公司的主要權益,例如公共設施、教育機構或醫院,其業務在長江三角洲地區(特別是浙江省)或中國其他具有高增長潛力的重點城市,包括華東地區的福州、廈門、泉州及南昌,中部地區的武漢及長沙,以及中國西南地區的成都等。

瞄準長三角中小型物管公司

不過要併購亦會涉及大量前期開支。集團去年收入受惠於增值服務收入大升(主要包括向房產開發商提供的增值服務,如樓盤銷售辦處管理務),令總體收入仍錄得28%增幅。但同期盈利增幅僅6.7%,主要受行政開支大增1.1倍拖累,包括服務訴訟及就潛在收購項目的顧問服務費用、人工開支增加等。

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