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需求大 倫敦樓價升幅料追落後
【明報專訊】疫情漸退，現時入境英國的旅客都不再需要在入境前填寫旅客追蹤表格，入境前後也毋須病毒檢測，是首批取消所有國際旅遊限制的國家之一。旅遊數據平台指航班搜尋量近日急增，其中倫敦位居榜首。在未放寬入境限制前，Zoopla公布2月份數據，英國平均樓價為24.52萬鎊，對比一年前上升4.2%；倫敦升幅依然較落後，只升3.2%，利物浦則以10.3%升幅領先，其次為諾定咸（Nottingham），升9.5%。今年倫敦會否後來居上？市場預期倫敦樓價仍然向好，主要因為供應未能滿足強勁的需求。
英國央行可能加快加息，刺激買家盡快承做按揭鎖定利息，間接令需求上升。戶型方面，3房需求依然較2房高。倫敦房地產市場受投資者關注，有多種原因推升樓市，和全球不少主要城市一樣面臨供應不足、需求極高的情况。世邦魏理仕的最新報告指出，倫敦每年仍有1.5萬伙短缺。
此外，倫敦對國內外買家保持吸引力，是受益於多種因素，包括工作機會多、擁有世界一流的教育及健全的法律監管制度等。雖然利率上升可能影響樓市，但按照歷史標準，利率可能會保持在低位，暫時對倫敦樓市影響不大。世邦魏理仕目前預測，2022年底英倫銀行基準利率料加至1.6厘。
住宅供應短缺 且受惠大型重建
在倫敦地區中，世邦魏理仕表示，位於倫敦北部巴內特區（Barnet）的亨登（Hendon），現已成為倫敦最熱門的投資熱點之一。世邦魏理仕的最新研究特別提到亨登的長線商機，該區正推動大型重建發展計劃，亨登目前仍屬於「價格窪地」，充滿投資潛力。該區將在未來5年內成為資本增長和租金增長最高 （17.7%）的倫敦地區之一，料分別達24.4%和17.7%。
St George銷售及營銷總監Tim Gawthorn表示：大規模重建計劃將為該區帶來更多設施和投資機會，亨登已成為倫敦投資的新焦點。世邦魏理仕New Homes總監Amy Meyrick稱，買家愈來愈希望投資倫敦一些具有升值潛力及長線發展機會的地區，亨登正是其中佳選，它坐落於兩大市區重建地帶之間，成為投資熱點。
Meyrick亦指出，亨登所處的行政區巴內特，過去10年平均成交價增長64%，料增長趨勢在未來數年可持續，隨着重建開發計劃進一步增強該區吸引力和改善生活方式，該區樓價增長水平預計將大大超過倫敦整體的平均水平。
巴內特租金增長料勝倫敦平均
此外，巴內特租務市場愈來愈受追捧，2021年該區租金增長6%，未來5年市場預計將進一步增長，40%住宅單位將會用於私人放租。目前該區的平均租金為每月1467英鎊，世邦魏理仕預測，該區租金增長將於未來5年達至17.7%的升幅，成為倫敦多個地區中最高水平之一，並高於倫敦整體平均13.6%的水平。世邦魏理仕數據進一步佐證亨登的投資地位，位於重建地區750米以內的物業，價格料從計劃啟動時的1.5%按年升幅，達至完工時的3.6%。
紅磚房交易提供英國土地註冊處的樓價數據，以2019年為基數，可以了解過去幾年各類英國物業的升幅。從數據已經見到獨立屋的樓價及升幅絕對是一枝獨秀，對比其他類型的物業都高出不少。原因都非常簡單，除了獨立屋本身是較優質的物業類型之外，而且在大城市中土地供應始終較少，變相獨立屋就更加罕有及矜貴，亦非常受當地家庭追捧，因此升幅會更高。
近年獨立屋價格一枝獨秀
不過，投資除了樓價升幅，租金收入都是重要一環，對比起獨立屋，其實半獨立屋及排屋的租金回報相對會較高，所以希望「財息兼收」的投資者可留意價格較「親民」的半獨立屋及排屋。值得一提的是，大家可以看到半獨立屋及排屋的走勢亦相當接近，只是價格上有少許分別，以投資角度看，排屋可能是一個更好的選擇。
分層住宅的租金回報理想，與獨立屋相比毫不遜色，只是大家要留意地租及管理費較昂貴；不過，以近兩年比較，分層樓價升幅大幅落後。紅磚房交易報告指出，投資者若追求物業升值，可選位置較優越的獨立屋，但若想平衡各方面的需要的話，半獨立屋會是個好選擇。