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陳智鑾：加息周期買樓是否好時機？
【明報專訊】買樓上車亦是不少人其中一個重大的目標，現時置業金額涉及數百萬元，可以稱得上人生最大的投資，所以每當市場傳出不利消息，都會令準業主們有所顧忌，不知如何應對。
美國利息走勢方面，近期開始預料因應通脹高企，聯儲局今年或會加息5次以上，但由於暫時香港的銀行體系依然「水頭充足」，銀行之間借錢已經足夠解決日常流動性，所以現時最優惠利率（P）和銀行同業拆息（H）沒有太大改變，預計短期內不會有太大變動。
目標自住長期持有 做好預算可去馬
不過，正如剛才所說，美國若今年加息5次，長遠來說，香港的P及H最終仍會上升，每個月按揭供款亦會增加。不過，何先生亦不用太擔心，金管局為了防止市民因利息上升而無力供樓，設立了壓力測試，新買家須證明在現行利息加3厘之下仍有能力供樓，銀行才會批核貸款，所以只要在置業前做好預算，而工作較穩定，加息對業主的影響是可以預計的。
至於現時是否入市時機，若置業的目標是自住，正如何先生打算婚後共築愛巢，並打算長期持有，短暫的價格升跌理論上不影響何先生的居住需要。物業的主要功能就是提供住所，我們未必能成功預計未來樓價走勢。
但如果置業，可以試試大膽跟業主還價，如遇到移民急讓或業主急需金錢周轉，新買家便能用較廉宜的價錢買入心儀單位。
最後為何先生置業做一個估算。一個700萬元的住宅單位，假設10年樓齡，最高可敘做九成按揭，30年供款；支付一成首期即70萬元，首置印花稅26萬元，其他雜費約8萬元，總支出共約104萬元。以何先生的現金水平是足夠的，但要留意會否預留一筆資金裝修，加上臨近結婚，現金管理上更要留神了。
說回按揭，現行利息下，每月供款約26,000元，而按月供比例要求，月入需要52,000元，按壓力測試計算，則需要63,600元，以何先生的收入，至少還欠1萬元才可通過壓力測試。在這情况下，可考慮降低目標物業金額，又或者將太太加入做擔保人，便可順利申請按揭。
信達興業董事資深物業投資者
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