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陳智鑾:加息周期買樓是否好時機?

【明報專訊】買樓上車亦是不少人其中一個重大的目標,現時置業金額涉及數百萬元,可以稱得上人生最大的投資,所以每當市場傳出不利消息,都會令準業主們有所顧忌,不知如何應對。

美國利息走勢方面,近期開始預料因應通脹高企,聯儲局今年或會加息5次以上,但由於暫時香港的銀行體系依然「水頭充足」,銀行之間借錢已經足夠解決日常流動性,所以現時最優惠利率(P)和銀行同業拆息(H)沒有太大改變,預計短期內不會有太大變動。

目標自住長期持有 做好預算可去馬

不過,正如剛才所說,美國若今年加息5次,長遠來說,香港的P及H最終仍會上升,每個月按揭供款亦會增加。不過,何先生亦不用太擔心,金管局為了防止市民因利息上升而無力供樓,設立了壓力測試,新買家須證明在現行利息加3厘之下仍有能力供樓,銀行才會批核貸款,所以只要在置業前做好預算,而工作較穩定,加息對業主的影響是可以預計的。

至於現時是否入市時機,若置業的目標是自住,正如何先生打算婚後共築愛巢,並打算長期持有,短暫的價格升跌理論上不影響何先生的居住需要。物業的主要功能就是提供住所,我們未必能成功預計未來樓價走勢。

但如果置業,可以試試大膽跟業主還價,如遇到移民急讓或業主急需金錢周轉,新買家便能用較廉宜的價錢買入心儀單位。

最後為何先生置業做一個估算。一個700萬元的住宅單位,假設10年樓齡,最高可敘做九成按揭,30年供款;支付一成首期即70萬元,首置印花稅26萬元,其他雜費約8萬元,總支出共約104萬元。以何先生的現金水平是足夠的,但要留意會否預留一筆資金裝修,加上臨近結婚,現金管理上更要留神了。

說回按揭,現行利息下,每月供款約26,000元,而按月供比例要求,月入需要52,000元,按壓力測試計算,則需要63,600元,以何先生的收入,至少還欠1萬元才可通過壓力測試。在這情况下,可考慮降低目標物業金額,又或者將太太加入做擔保人,便可順利申請按揭。

信達興業董事資深物業投資者

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